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??自住房配建壓縮開發商利潤
??2014年1月9日
??“北京土地日漸稀缺是大趨勢，而在‘京七條’自住商品房政策出爐後，房企更看到商品房供地的不足。普遍處於土地饑渴狀態。東壩地區由於長期以來開發進度緩慢，在2013年底之前仍然算是北京土地市場的一塊價值窪地。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰解釋道。
??從土地出讓情況來看，除瞭高端產品之外，東壩區域目前還存在相當規模的自住型商品房和限價商品房項目，而這多是由於在土地出讓環節，均加入瞭“通過競配建自住型商品房面積來決定土地歸屬”這一項。
??記者瞭解到，目前東壩南區地塊已經有售價在4萬元/平方米左右的如首開常青藤、奧林匹克花園、利錦府等中高端項目。自住房方面，今年已有金隅匯景苑、保利首開麗灣傢園等入市。而區域內同時也存在如金泰麗富嘉園、金隅悅和園等保障房為主的物業。隨著配建相當比例自住型商品房的地塊相繼入市，屆時在售商品住宅價格與同一地塊限價2.2萬/平方米的自住型商品房或許將會有3~5倍的價格差距。
??首開-龍湖聯合體以11.25億元拿下朝陽區東壩南區地塊，溢價率達42%，折合樓面價超過3萬元/平方米。
??記者瞭解到，目前恒大已經將東壩南區地塊項目命名為恒大華府。在恒大的主要產品線中，恒大華府系列一直定位為高品質住宅，以別墅產品為主，輔以高層和小高層。目前項目售價還沒有公佈。不過在這宗地出讓時就有業內人士分析認為該項目的售價或在10萬元/平方米左右。
??2013年11月21日
??東壩單店二類居住、小學用地被金隅嘉業論壇以43.35億奪得，商品房樓房貸二胎貸缺錢急用哪裡借錢面價1.37萬/平方米，自住房2.2萬/平方米。
??2013年11月4日
??東壩南區地塊被首城置業以21.45億斬獲，樓面價3.25萬/平方米，同時該地塊配有限價房。
東壩一保障房項目。該區域樓市將出現高端和自住並存的現象。
??中原地產首席分析師張大偉分析認為：“大量的自住房配建無形當中壓縮瞭開發商的利潤空間。使得土地可售商品房部分的樓面價提升，當然也決定瞭未來東壩樓市高端商品房和大量自住型商品房會共存的格局。”
??“自住房與高端產品並存，不同層次的消費群體放在同一個區域裡，讓業主們覺得互相影響。”一位不願具名的房企人士向記者表示，同一地塊中既有自住房又有高端住宅，這樣的區域規劃稱不上合理。
??位於北京東北角的朝陽東壩一直以來都處於房地產版圖的邊緣地位，然而自2013年底恒大在這一區域拿地以來，明顯呈現出異軍突起的態勢。包括保利、首開、龍湖在內的多個品牌企業目前已經進入，多數項目今年均有入市計劃。不同於臺湖、天宮院、孫河等有著非常明確產品定位的住宅聚集地，東壩區域樓市產品的性質帶有一定的雙重性。
??背景
??除恒大之外，龍湖、保利等品牌開發商今年在東壩區域的項目均有可能入市。北京龍湖媒介品牌總監劉男男向記者表示，根據樓面價估算，其商品房售價也將在5萬元/平方米以上。
??東壩南區地塊被保利首開聯合體以21億斬獲，樓面價3.7萬/平方米，其中限價房9900元/平方米，自住房2.2萬/平方米。
??2013年11月4日，保利首開聯合體以總價21億拿下東壩南區地塊，業內人士測算，該地塊最終樓面價將超3萬元/平米。而半個月後由恒大拿下的東壩南區地塊，其樓面價則高達5萬元/平方米。除此之外首城、龍湖等企業在此區域拿地樓面價也均在3萬元/平方米以上。
??東壩南區地塊被恒大以51.35億奪得，樓面價5萬/平方米，同時該地塊配有限價房和自住房，分別為9900元/平方米和2.2萬/平方米。
??2013年12月28日
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高端自住並存 東壩上演雙城記
??“樓面價已經擺在那裡瞭，除瞭打造高端項目，開發商似乎沒有太多選擇。”亞豪機構市場研究總監郭毅這樣向記者表示。
??2015年1月16日
??多個高端產品今年或入市
3月21日手機移動尋房季大型看房團啟航~等待您的參與！
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/08445984484529442959506.shtml
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