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地方政府救市騰挪空間有限 樓市低迷態勢難扭轉
樓市低迷態勢難扭轉
地方政府"救市"騰挪空間有限
對一些地方政府來說，房地產市場的問題似乎已經從"救不救"演變成瞭"如何救"。中國證券報記者瞭解到，在一些地方政府明確發文"救市"的同時，還有地方政府並未發文，但以窗口指導的形式對市場進行調整。"救市"既有明修棧道，又有暗度陳倉。
分析人士認為，現有的救市政策無力托起在地方經濟結構中獨大的房地產市場。未來數月，市場低迷的態勢難有根本改變。即便如此，未來仍可能有更多城市加入"救市"大軍。分類調控、新型城鎮化或是地方政府考量的重要政策因素。在樓市調控方面，地方政府無疑被賦予瞭更多權限和更大空間，但這種調整騰挪仍需在"紅線"之內。在堅守底線的前提下，未來地方政府的自我調整可能成為常態。
□本報記者 張敏
暗中"救市"恐非個案
自廣西南寧公開推出一系列措施、打響"救市"第一槍以來，不斷有城市加入"救市"行列。據新華網報道稱，5月7日江蘇常州天寧區召集開發商會議，搜集開發商意見，醞釀具體救市政策。上述會議中，有關部門工作人員提到，針對目前常州高庫存的現狀，計劃停建安置房，轉而向拆遷戶補貼購房款，鼓勵居民購買商品房。希望各房企項目樓盤可以提供部分定向房源用於拆遷戶申請購買，並給予一定優惠。
盡管並未公佈具體的優惠細節，但對於市場供應嚴重過剩、被稱為"鬼城"的常州來說，"救市"似乎已成為政府部門明確發出的信號。
至此，全國已有6個城市傳出有調整樓市政策的意向，甚至正式發佈瞭相關文件。除常州外，江蘇無錫、天津濱海新區、廣西南寧、安徽銅陵和浙江寧波均在此前傳出"救市"的消息。
值得註意的是，被稱作首個"裸奔救市"的安徽銅陵，已悄然將相關文件《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》從網站上撤下。銅陵市政府部門的相關人士向中國證券報記者表示，尚不清楚撤除的原因，但文件已經下發，有關職能部門已在執行。
中國證券報記者還瞭解到，此前曾廣為流傳、並引起市場關註的福建版救市政策"閩十條"，雖未以紅頭文件的形式發佈，但當地政府部門已將其視為窗口指導文件，其措施也正在執行中。
"除瞭明確發文或表態之外，還有不少城市的在'暗中'悄悄救市。"福建省房地產界一位資深人士表示，早在今年3月，福建部分城市的政府部門就已知會開發商，強調政策松綁的可能。
接受記者采訪的專傢也表示，公開救市的城市隻是"冰山一角"，某些條款尺度可能較大，不便公開發文。以北京周邊的燕郊為例，該地區實施限購政策已久，但購房者仍然能夠以萬元左右的代價獲取購房資格，這在當地已是"公開的秘密"。
市場預期無力扭轉
盡管"救市"行為頗受社會關註，但從近幾日的市場反應來看，相關地區的樓市並無出現明顯好轉跡象。"因為二三線城市的戶籍政策相對比較松，限購政策對市場的影響有限。所以，即使以松綁限購的方式來救市，其作用也十分有限。"北京中原地產首席分析師張大偉表示。
與逐漸崩塌的市場信心相比，當前的"救市"手段顯得頗為無力。某大型上市房企負責人向中國證券報記者表示，從供應端來看，外資逐漸撤出樓市，大型房企收縮戰線，中小企業謀求轉型；從需求端來看，觀望情緒已經形成。這種情緒已成為市場主流，短期內很難改變。
形成上述判斷的依據，在於整體市場供需形勢的變化。分析人士認為，經過多年的房地產投資高速增長，當前整體市場的供求關系已趨於平衡，部分區域甚至出現供大於求的現象。
在這種背景下，高成交量很難維持，因為自住和改善需求相對有限，而投資投機需求既被政策擠壓，又對市場缺乏信心。根據上海易居房地產研究院的監測，今年4月，30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環比減少4.7%，同比減少21.0%。"五一"期間，樓市更是遭遇冰點。
"越是出手救市的城市，越證明其房地產市場有問題，我們不會關註這部分城市。"上述負責人表示，局部的救市手段並不會挽救投資者的信心。
記者采訪的多數房地產開發企業對市場的不確定性持有謹慎態度。今年房企的區域戰略佈局普遍較為保守，且更願意堅守作為市場風險避風港的一線城市，而非出手救市的三四線城市。
張大偉表示，房地產市場已經出現趨勢性調整，除非再次出臺類似2009年的"四萬億"投資政策，否則地方政府的行為最多隻能帶來短期利好，而不能改變房地產市場的調整公司信貸五千萬趨勢。
樓市調控仍存"紅線"
"救市"是房地產市場的老話題。但與2011年下半年不同，如今多數城市的救市動作似乎已順利"闖關"。
對於此輪地方政府"救市"背後的個中原因，有分析人士指出，當前的政策環境與2011年時有明顯不同。地方政府之所以能夠大膽出手"救市"，不僅僅是出於緩解地方財政壓力的考量，還在於當前的政策環境，賦予瞭地方政府更大操作的空間。該人士表示，這種"救市舉措"或許有兩個重要的政策因素值得關註：
第一，"分類調控"的原則。分類調控意指針對不同地區的市場差異，允許各地進行有針對性的調整，不搞"一刀切"。住建部副部長仇保興曾在今年的"兩會"期間表示，地方政府能夠自行調控的，就不要由中央政府來調控。
第二，新型城鎮化的大局。在推進新型城鎮化的過程中，廣大中小城市的房地產業將迎來廣闊的發展空間。按照十八屆三中全會報告的提法，要全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。小城市在城鎮化過程中發揮的作用有待挖掘，激活房地產市場也可為中小城市聚集人口提供條件。
事實上，多數業內專傢更傾向於管住地方政府的救市之手，而讓房地產市場自發調整。有觀點認為，啟動大手筆的救市行動，會繼續助長土地財政和房地產獨大的局面，不利於地方經濟長遠發展。因此，分析人士普遍預期，盡管給予瞭地方政府一定的自主調整空間，但中央政府仍會設置"紅線"，從全局高度掌控樓市調控政策的大方向，對尺度過大的救市行為進行約束。
中國房地產研究會副會長陳國強認為，在這種約束下，何時救？怎樣救？正在考驗地方政府的執政智慧。對於破題之道，他表示，一是矯正既有政策缺失，改變過去一些簡單粗放的做法，但也要防止矯枉過正；二是把握政策調整的尺度和力度，不觸碰政策紅線與底線，即主要在短期政策上做加減文章，不觸及長效與常態化政策；三是先行一步提前兌現戶籍制度改革等政策。
另有專傢指出，已有的"救市"舉動可能會受到跟風模仿，但並不會轉移至市場供需形勢仍相對嚴峻的一線城市。借助行政手段對一線城市樓市進行約束，仍然是未來的政策方向，也是一道不可逾越的"防火墻"。
北京樓市供求格局生變
一線城市松綁言之尚早
□本報記者 於萍
今年以來，北京等一線城市樓市成交萎縮，樓市供求格局正在發生悄然變化。受此影響，開發商的"心理價位"不斷調整，推盤價格出現松動。業內人士認為，在經歷快速上漲後，北京等一線城市房價有望開始理性回歸，但短期內一線城市出現政策"松綁"的可能性不大。
供給大幅增加
經歷大規模供地後，北京樓市的供應量正進入集中釋放期。但是隨著樓市預期改變、成交量放緩，市場供求格局也在悄然改變。
亞豪機構數據顯示，4月北京有包括26個老項目後期與7個純新盤項目在內，總共33個項目推盤入市，無論是開盤項目個數，還是新增供應套數，均超過瞭3月的供應水平，成為今年前四月供應最多的一個月。其中，包括東亞·印象臺湖、中國鐵建·國際花園、首創·伊林郡等項目在內，單價在3萬元以下的剛需項目共有19個，占到整體市場推盤量的六成，成為4月的供應主力。
進入5月後，北京樓市供應量仍在不斷提升。中原地產數據顯示，本周共有5個項目入市，其中包含兩個普通住宅項目，全部位於通州區域，合計供應量達到18萬平方米。
一方面是入市量大幅提升，另一方面成交量卻在萎縮。克而瑞房價北京測評中心數據顯示，4月北京商品住宅期房供應達9221套，然而成交量僅3992套，供銷比高達2.3:1，創下北京一手住宅供銷比的歷史新高。
事實上，供求格局的轉變自一季度已經初現苗頭。統計顯示，一季度北京商品住宅供應面積約165萬平方米，而實際成交面積僅143萬平方米。相比之下，2013年一季度僅供應116萬平方米，實際成交卻達309萬平方米。今年一季度也是自2009年以來首次出現供過於求的樓市開局。
日前有市場傳聞稱，北京下發文件要求五環內不再出讓商業用地。另據媒體報道，北京國土部門表示，並未出臺該文件，也沒有收到相關信息。
市場人士認為，與住宅市場剛需相比，商業地產已呈現出過剩現象。數據顯示，2010年以來，北京市拍出的商服金融類用地達到141宗，規劃建築面積1611.64萬平方米，占拍地比例的15%左右，整體溢價率約為55%，已經高於居住類用地的溢價率水平。中原地產認為，由於北京一些商業轉移到其他城市，以及電商迅猛發展，北京商業地產已經出現萎縮。近幾年北京供應的商業金融類土地已經超過市場需求量。
價格預期轉向
成交量連續下滑，促使樓市預期發生轉變。目前開發商花樣百出的促銷方式、低於預期的開盤售價，預示著北京房價出現松動。
克而瑞數據顯示，近兩個月來，北京有多個項目開盤報價已低於預期售價。位於通州的東亞·印象臺湖、房山長陽板塊的合景領峰、大興亦莊區域的萬科金域東郡、和裕林肯公園等項目均以低於預期售價的開盤報價入市。此外，部分項目開始采用"藏盤"的方式銷售，在拿到預售許可後，僅推出小部分房源入市。受此影響，北京4月純商品住宅網簽均價26516元/平方米，環比下跌瞭7.67%。
亞豪機構數據也顯示，在新增供應最為活躍的房山區域，4月推盤的項目中售價最高的為24000元/平方米，最低售價為14000元/平方米。相比去年曾經一度高達25000-28000元/平方米的區域房價水平，房企的整體價格預期已經明顯放低。
不僅僅是北京，樓市降價預期已從二三線城市向其他一線城市蔓延。業內人士認為，在信貸收緊、自住房供應等多方因素沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向。當前購房者觀望情緒增多，而房企"讓利跑量"的心理漸漸占據上風。需要註意的是，北京等一線城市雖然出現房價松動，但也是基於過去幾年價格快速上漲後的理性回歸。從城鎮化發展以及需求規模來看，一線城市房價難以出現暴跌。一線城市樓市短期內出現"松綁"的可能性不大。
常州庫存壓頂 "救市"傳聞滿天飛
□本報記者 丁菲
高庫存令江蘇常州的房價一直是長三角地區唯一的價格窪地。今年以來，房地產市場持續低迷使常州代墊二胎任何問題免費諮詢成為關註焦點，近期有關政府出手"救市"的傳聞更是不絕於耳。接近當地政府的人士稱，今年一季度樓市的銷售和庫存情況不容樂觀，如果近期當地政府出臺一些促進市場成交的政策應屬意料之中。
庫存高企去化艱難
截至一季度末，常州商品房庫存為976萬平方米，按照該市去年全年商品房成交567萬平方米的消化能力，存量去化周期達20個月。
當前常州樓市供需關系失衡，去化動力不足。銷售數據顯示，一季度常州各類商品房成交量僅為67萬平方米，較去年同期下降56%。其中，3月份普通住宅簽約3373套，同比下跌約20.2%。4月份樓市雖比上月出現回暖態勢，但住宅作為成交主力，簽約量與上月相比漲幅不大，主要是商業產品成交量漲幅較大。五一小長假期間，各類型產品簽約量都比較低、
在最受關註的價格方面，常州樓市3月就遭遇降價風波。降價樓盤都承認降價促銷更多的隻是噱頭，僅僅是加大瞭優惠幅度，並非直接降價行為。但數據顯示，今年3月常州五大區域商品房成交均價為每平方米6854.93元，低於去年每平方米7061.09元的平均水平。
常州另一個供需失衡、被過度開發的產品類型是城市綜合體項目。據不完全統計，常州城區約有30餘傢城市綜合體項目，但供應量增長沒有帶動商業地產的發展。同時，零售行業不景氣使得這些城市綜合體大多空置。在常州，隻有新北萬達廣場等少數幾傢地段好的綜合體保持較高人氣，而武進八佰伴、富克斯時代廣場、嘉宏金鷹等大多人氣寡淡。
與樓市的清冷相呼應，常州土地市場同樣較為低迷。3月常州土地成交共7幅，出讓的地塊均為底價成交，其中，純住宅用地1幅，其餘均是商務金融用地。土地市場成交面積103892平方米，環比下滑53.02%；成交金額40735.88萬元，環比下滑53.64%。4月土地共掛牌3幅，均為住宅用地，總出讓面積為25851.78平方米。
"救市"傳聞滿天飛
常州作為長三角地區唯一的價格窪地，房價一直平穩，沒有大起大落，該市也未被列入限購城市，不存在限購松綁的問題。近日市場傳聞常州政府醞釀救市政策，多集中在信貸和各類優惠政策上，且各個區域也有所不同。
根據媒體報道，4月底，武進區召集房企舉行座談會公佈的方案顯示，通過制定人才引進制度，對規定區域內的人才進行購房意向補貼。5月6日，常州公積金中心在官網發佈公轉商補息貸款新政，從5月19日起常州公轉商補息貸款政策會有新調整，市民申請公轉商補息貸款的最高額度從原來的50萬元提高到60萬元。
在傳聞的救市消息中，最值得關註的是常州市天寧區5月7日召集開的開發商會議，會議透露出為去庫存計劃停建安置房的消息，被市場普遍解讀為變相救市。
業內人士稱，如果該消息最後形成方案出臺，對當地的樓市無疑是一針強心劑。雖然目前傳聞隻從天寧區吹風會上透露出來，但會不會擴展到整個常州市還未可知。
市場較為關註作為當地安置房建設主力軍之一的常州黑牡丹(集團)股份有限公司會受到多大影響。對此，該公司表示，目前消息涉及區域是在天寧區，公司的安置房建設主要在新北區，即使消息屬實受到的影響也不會太大。若是未來該政策擴展到全市范圍，政府部門對於在建的項目和新建項目也會有所區分，至少近兩年內公司不會受到太大影響。
部分券商認為
地產板塊估值修復時機未到
□本報記者 趙靜揚
多傢券商認為，地方政府松綁調控對樓市的提振效果有限，短期銷量難有明顯改善，房地產板塊估值修復的時機尚未到來。但也有券商認為，整體而言房地產政策已出現松動跡象，將對樓市加速下行風險形成有效對沖，風險溢價似乎趟過瞭頂峰。
地產板塊無大行情
華融證券指出，近期多個城市放松房地產調控政策，在"分類調控"原則指導下，地方出臺政策多源於對經濟下滑的擔憂，未來對房地產市場的刺激措施可能會越來越多。另一方面，政策刺激也表明房地產市場不容樂觀。目前部分二三線城市的房地產市場面臨總體過剩的狀況，短期政策刺激效果有限。房地產基本面處於下行狀態，房價下跌預期強烈，而短期的小范圍政策刺激難以扭轉行業趨勢，房地產板塊短期缺少大的機會。
興業證券認為，地方政策微調符合預期，同時表明高層對部分城市適當放松限購已沒有阻力。但當前政策調整的城市往往面臨著供給過剩，同時按揭貸款對於需求的支撐並未改善，因此這些政策的調整較難刺激成交大幅回升。房地產行業處於量縮價跌的基本面仍沒有改變，由政策博弈催化的短期行情持續性有限。
興業證券表示，隨著下半年供貨增加，高庫存的壓力可能使得部分城市存在價格下跌的風險。從A股上市房企披露的2013年年報和2014年一季報來看，凈負債率大幅攀升，總資產周轉率明顯下降，企業端資金鏈斷裂風險或加大。興業證券認為，經濟下行過程中，地產是博弈經濟托底政策的主要品種，但是從地產本身基本面來看，仍然處於"量縮價跌"的下降周期。在貨幣政策出現明顯變化之前，房地產銷量可能都難有明顯改善，在較長時間區間內，地產板塊走勢與成交存在明顯相關性，因此當前的基本面使地產板塊估值難有趨勢性向上重估。
政策環境或有改善
近期，中國人民銀行[微博]宣佈下調縣域農村商業銀行人民幣存款準備金率2個百分點，下調縣域農村合作銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。國海證券認為，定向降準很可能標志著去年以來壓制地產股估值的偏緊貨幣政策開始轉向。在經濟低迷情況下，按揭貸款由於其較低的風險，短期內受到銀行更多青睞，但在利率市場化和經濟去杠桿的背景下，銀行被迫持續提升按揭貸款的定價，這直接壓制瞭按揭貸款的需求端，對房地產基本面形成壓制。本輪房地產周期與上兩輪不同的是通脹水平處於相對低位，經濟處於持續下行階段，貨幣政策有放松的空間，這將持續改善房地產基本面和預期。
國泰君安認為，市場對穩增長政策下宏觀經濟前景的預期企穩逐漸形成共識。政府或對風險暴露的過程進行幹預，風險事件大規模爆發的可能正顯著降低。此外，房地產政策已出現松動的跡象，將對樓市加速下行的風險形成有效對沖，風險溢價正在越過頂峰。
國泰君安指出，自2013年四季度以來的經濟增速放緩，以房地產行業各主要指標同比增速的大幅下行為標志。歷史經驗證明，房地產市場的加速下行容易導致大規模風險的集中爆發，需要政府及時對沖。2014年以來房地產下行的速度超出市場預期，使得政府可能在經濟增速基本達到預定目標的背景下提前出手。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/10034127599.shtml
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