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樓價調查節後樓盤喊漲 專傢稱年底走量要緊
央行國慶前拋出房貸新政，猶如重磅炸彈激起市場強烈反響。隨著樓市暖意漸濃，市場信心明顯回升，開發商推貨積極性大幅提高。國慶後，廣州已有樓 盤放風要漲價，更是刺中市場神經。不過，在這場對後市的博弈中，業內人士多持"謹慎"態度，在他們看來，廣州樓價大漲的可能性並不大。
新政利好一掃市場觀望情緒
傢住天河五山板塊的生意人何女士從半年前就計劃買房，房貸新政與國慶優惠讓她感覺"錯過將不再有",於是果斷停止觀望，於黃金周伊始即馬上下 定。記者發現，在國慶期間，像何女士一樣憂心樓價會再度飆升的買傢不在少數。據克而瑞監測的37個城市數據顯示，今年"十一"黃金周共成交商品住宅 138.36萬平方米，與2013年同期相比上漲3%，與2012年同期相比上漲將近一成，整體成交量超往年同期水平。
盡管假期使得網簽滯後，黃金周大量隱性成交並未在數據上及時體現，但廣州近期已出現集中簽約，表現為成交量驟然上漲。據網易房產數據中心統計顯 示，10月6日-10月12日廣州全市網簽1679套，環比暴漲118%。事實上，對於國慶市場，不少開發商都宣稱銷售十分火爆。其中，保利宣佈在廣東7 天賣樓超16億元。雅居樂也宣稱，該公司國慶在廣州市場僅劍橋郡、富春山居及小院流溪三大項目就攬金近7億元。
來自CRIC研究中心的統計數據顯示，9月各城市成交量呈現"先抑後揚"走勢，雖然總量同比繼續下滑，但環比來看築底回穩趨勢確立。與此同時， 受政策利好等因素的影響，房企在"十一"期間銷售業績普遍大增，如萬科七天認購金額82億元，恒大、碧桂園和保利銷售額均達到約70億元，還有房企實現黃 金周期間大定交易額同比翻番的成績。
積壓需求將在四季度陸續釋放
"市場築底回穩趨勢已經確立，受到限購取消、限貸放松政策的積極影響，'十一'假期城市成交量同樣延續9月下旬以來的回升趨勢，將給真正意向購 房群體重樹信心。" CRIC 研究中心近期發佈的一份報告顯示，"限貸"的放松於購房者而言尤其對改善型需求而言無疑是重大利好，直接降低首付資金壓力，預計四季度這部分大量積壓的需 求會陸續釋放。
對此，易居中國執行總裁丁祖昱表示，值得註意的是，很多城市的自身的供求矛盾並不會因信心的改變而徹底解決，市場要持續健康穩定的增長，還取決於其內在的供求關系的改善。因此這一輪房地產市場的回升並不會像前幾輪那樣出現猛漲現象，更不會出現全國普漲的現象。
數據顯示，截至9月底，一線城市新建商品住宅庫存總量為3794萬平方米，環比增長8.8%。這已是一線城市庫存連續8個月環比上漲，且9月增幅有所擴大。並且，這一環比增幅明顯高於二線、三線城市的3.5%和2.2%，同比增幅也為最高。
聲稱漲價隻為催促買傢出手
據瞭解，相比起"五一"樓盤齊齊降價促銷，國慶期間各盤價格更為穩定，市面上少見降價，而多以"一口價、特價單位"的形式暗降。根據中地行的一 項調查顯示，在實地調查過的62個項目中，價格調整幅度稍為明顯的樓盤僅有5個，其中新世界凱粵灣、天健上城、文德先生在國慶前期即已調整過價格，國慶期 間以特價、折扣形式有更進一步變動。而禦金沙全新組團所推單位比此前的戶型面積小，單價略為上漲。
"目前最主流且最有效的營銷手法是'一口價、特價單位',在價格上做文章，但不是直接降價，取得效果之餘也避免瞭沖突。"中地行一位分析人士認 為，雖然國慶期間廣州的樓盤仍然延續瞭此前的優惠形式，如電商"N萬抵N萬"、認籌折扣、開盤折扣、付款方式折扣等，之前"墊首付及首付分期"、利率方面 的噱頭則基本取消。
事實上，有些樓盤的銷售甚至以"即將漲價"為由，催促買傢盡快簽約。市民羅小姐近日就接到蘿崗某樓盤打來的電話，銷售人員向她表示，目前該盤還 有"9"字頭的特價單位，如果再不出手，過段時間樓盤每平方米將要漲價一千多元。不過，對於這種漲價的消息，羅小姐表示自己並不相信："他們那個盤實在是 有點偏遠，要漲價太難啦！"
白雲 成交前十樓盤漲跌都有
記者走訪發現，近期白雲區各盤多以正常銷售為主，熱門板塊金沙洲仍打剛需牌，禦金沙、星匯金沙、深業江悅灣等利用多重折扣吸引買傢，現場人氣較 旺。另外，白雲區國慶期間有南湖板塊的樓盤一品湖山開盤，受松貸新政影響，一品湖山的剛需及改善型產品推新受到買傢青睞，成交近150套，去化七成。據 悉，近期白雲區的各盤價格都有所調整，從網簽價格來看，10月上半月與9月份對比，從成交前十名的樓盤來看，除新開盤的一品湖山外，有4個樓盤出現上 漲，5個樓盤出現下降，可謂漲跌互現。保利西海岸、深業江悅灣、萬科峯境以及嶺南新世界的網簽價每平方米都上升瞭數百元，相對來說，網簽價下降的樓盤其降 幅要大一些，如保利瓏熙、保利雲禧兩個價格基數較高的項目，降幅都在千元以上。(陳齊)
白雲主要樓盤價格對比(單位：元/平方米)
樓盤名 9月網簽價 10月上半月網簽價
保利西海岸 19603 20270
星匯金沙 17016 16640
深業江悅灣 15957 16274
時代花生Ⅱ 22881 22609
保利瓏熙 24331 23131
萬科峯境 32064 32887
嶺南新世界 24821 25348
一品湖山 -- 21671
保利雲禧 41234 39673
新世界嘉雲府 24084 23702
增城 開發商不敢漲價
受房貸新政利好影響，增城板塊的看樓客要比以往多瞭許多，成交也大幅上漲。新塘某樓盤表示，該盤國慶七天時間成交相當於9月份一整個月。但從樓價上來看，增城目前以穩為主。
"據我瞭解，目前廣園東板塊還沒有哪一傢敢把價格往上調的。"增城當地某開發商人士告訴記者，盡管銷售情況不錯，但各個項目都忙著走量，個別可 能會向買傢聲稱會漲價，但都是虛張聲勢。從9月份網簽價格與10月份上半月網簽價格對比來看，增城成交排名前十的樓盤中，僅有3個樓盤的網簽價出現輕微上 漲，其餘7個樓盤的網簽價均出現下跌。近期，保利東江首府將推出毛坯交樓的單位，成交價在9000多元/平方米，一口價單位甚至有"8"字頭的價格，但要 求一次性付款。
"8月份到9月份，曾將一些朝向相對差一些的單位做特價處理，樓價降瞭約8%，目前我們還是保持之前的價格。"新塘新世界的銷售人員向記者表示。還有當地開發商透露，目前增城的開發商全年銷售業績完成度並不高，不排除有資金緊張的開發商會在年底加大促銷力度。(陳齊)
增城主要樓盤價格對比(單位：元/平方米)
樓盤名 9月網簽價 10月上半月網簽價
翡翠綠洲 9543 9606
錦繡禦景國際 10022 9388
譽山國際 8491 8313
荔富湖畔 7321 6919
金地公園上城 11176 12295
保利東江首府 11327 10098
碧桂園豪園 8306 8280
碧桂園鳳凰城 17187 15593
金馬香頌居 13479 13823
新塘新世界 11656 11057
蘿崗 多盤售價回到節前
蘿崗基本上是國慶黃金周期間成交回暖最明顯的區域，主要是新政利好再加上不少項目通過特價單位刺激成交。萬科金色夢想、保利嶺南林語、嶺南雅築 以及蘿崗奧園廣場等推出的特價單位單價都有數百元的下調。當前，多數標桿樓盤隨著黃金周特價單位基本售罄，售價也回歸至節前。僅個別樓盤的售價較節前出現 下降的趨勢。
萬科東薈城銷售跟記者表示，節前樓盤售價為1.5萬元/平方米，當前售價為1.4萬元/平方米，實際上9月份的網簽均價普遍為1.3萬多元/平 方米，而近期的網簽均價不乏低於1.3萬元/平方米的案例。國慶當天開盤的新福港鼎峰目前僅取消瞭開盤折後，其它電商以及付款折扣照舊。還有個別樓盤表示 社保未夠三年仍然可以先下定，等到月底也即是簽約時，如果政策仍未放松，將全額退還5萬元定金。
對於後市，所調查樓盤均表示暫未有漲價計劃或未收到漲價通知，但有市民跟記者反映，節後蘿崗的促銷電話似乎少瞭一些。業內人士分析，目前蘿崗售價也已經進入低位維穩的通道，難有下跌的可能，但立即漲價也不現實。
(鄧蘇梅)
蘿崗主要樓盤價格對比(單位：元/平方米)
新北蘆洲土地貸款 樓盤 9月報價 10月報價
萬科金色夢想 折後均價13000 折後13000,還有少量黃金周特價單位
新福港鼎峰 折後均價18500;原價19000-21000 折前價：19000-21000
萬科東薈城 折後14000 折後14000
嶺南林語 毛坯10000-11000;帶裝修12000-13000 售價回歸節前
嶺南雅築 帶裝修：12000-13000;毛坯11000-12000 帶裝修：12000-13000;毛坯11000-12000
中海譽城 12000起 12000起
蘿崗奧園廣場 最低13000多，毛坯房 最低13000多，毛坯房，周末仍有特價房放出
番禺 樓盤優惠促銷仍給力
"十一"黃金周期間，番禺多盤推出特價單位，抓緊促銷走量。節後，樓盤價格並未出現明顯調整，仍然保持今年5月降價後的價格水平，同時優惠促銷的力度也沒有降低。
如位於市廣路的金山谷，正認購尚層組團最新一期7、8、9棟單位，新貨位置優於第一批單位，將在月底開售。據銷售人員表示，具體售價要等開盤時 才能知曉，但其同時表示新貨定價將參照上一期的價格。優惠方面，同上一期單位一樣，仍然有2萬抵10萬元的登記優惠、5000元的現金券。此外，開盤時還 將有開盤折扣。
而位於南大路的番禺熱盤萬科歐泊，價格一直維持在5月降價後的水平，目前帶裝修均價為17000-18000元/平方米，並有2萬元抵10萬元 的優惠。附近的時代傾城，目前價格為13500元/平方米帶裝修，該盤銷售人員表示，樓盤目前還有特價單位，如96平方米的三房，特價單位的價格在100 萬元左右，相當於單價僅1萬元出頭。位於番禺大道的自在城市花園的最新一期諾德名築，目前價格維持在13500元/平方米的水平，樓盤繼續推出"一口價" 單位，售價13000元/平方米左右。
從番禺的網簽數據可見，番禺主要樓盤在今年5月降價後網簽價格至今都較為平穩。業界預測，番禺或難再現5月時的樓價大跳水。(歐陽鑫燕)
番禺主要樓盤價格對比(單位：元/平方米)
樓盤 9月報價 近一周報價
金山谷 均價12000-14000 待定
萬科歐泊 均價17000-18000 均價17000-18000
諾德名築 一口價12800-14800 一口價13000
時代傾城 均價13500 均價13500
廣州亞運城新北市土地貸款房貸 13000-16000 13000-14000
可逸江畔 毛坯均價15000-16000 毛坯均價16000
南沙 部分樓盤價格下調
南沙樓盤在"十一"黃金周期間呈現分化，在南沙中心區，靠近地鐵站，交通生活方便的樓盤成交情況明顯好於其他板塊，顯示出南沙目前的自住型需求大於投資性需求。
緊鄰地鐵四號線金洲站的中大城，9月初時的報價為11900元/平方米左右，國慶期間推出"9"字頭的特價單位，目前樓盤報價為毛坯1.1萬元 /平方米，算上2萬抵8萬元的團購優惠和購房9.5折後，價格在1萬元/平方米左右。廣州星河盛世最新一期單位在國慶前入市，帶裝修折後價為10500元 /平方米。據瞭解，此次推新的單位中，有15套是特價單位，均價為10300萬/平方米，非特價單位均價為1.1萬/平方米。這個價格明顯低於9月樓盤在 售1-4棟單位時12000元/平方米的均價。而在"十一"入市的新盤萬科南方公元，均價8500元/平方米，最低僅"7"字頭，價格低於預期。
據瞭解，對於目前還處於認籌階段的新盤或者樓盤新一期，發展商對定價都比較謹慎，未透露出要漲價的風聲，表示將視認購情況而定。業內人士表示， 南沙經過一輪降價後，目前多數樓盤的價格在8500-10000元/平方米，相比4000多元/平方米的地價再算上成本等，再降價的空間已經不大。不過， 南沙的庫存壓力仍大，數據顯示，截至10月14日，南沙未售套數為17997套，未售面積為2131951平方米，消化周期近32個月，預計樓盤不會輕易 漲價，到年底都會保持目前的價格水平。(歐陽鑫燕)
南沙主要樓盤價格對比(單位：元/平方米)
樓盤 9月報價 近一周報價
中大城 均價11900 折後均價10000左右
凱德新玥 均價7800 均價7800
星河盛世 均價12000 均價10500
時代南灣 均價 13500 均價13500
南沙濱海花園 毛坯均價8500-9000 毛坯均價8500-9000
碧桂園天璽灣 帶裝修12000-13000帶裝修12000-13000
南沙珠江灣 毛坯均價8500 毛坯均價8500
南沙富力唐寧 毛坯均價8700-9500 毛坯均價9000
業內：廣州樓價不太可能大規模上漲
央行新政發佈後一周內，綠城、綠地、恒大、碧桂園、新城等品牌房企傳出節後漲價的內部文件，盡管部分房企已經否認節後有漲價的動作，但在媒體上 關於漲價話題的炒作已經拉開帷幕。那麼，在央行扔出的"重磅炸彈"政策利好的市場背景下，當前市場是否具備漲價的條件？未來房價何時才會上漲？
年內樓市基本面難有實質性好轉
"樓價上漲是不可能的，這很可能是一種營銷噱頭。"方圓地產首席分析師鄧浩志認為，放松限貸對樓市的影響沒有想象中那麼強烈，"七折利率、二套 房貸放松......諸如此類的政策其實很難落地，因此放松限貸的作用被高估瞭。"另外，從供應量的角度來看，鄧浩志也認為市場沒有漲價的條件，他判斷表示"廣州 的去化周期在一年以上都不用考慮漲價的問題"。在鄧浩志看來，目前廣州供應量最大的區域樓價要上漲也最為困難，例如花都、原蘿崗區域以及南沙都比較難出現 漲價現象。但他同時認為，廣州的中心城區可能會率先引領市場復蘇，據他透露，近期方圓地產監控的許多中心城區樓盤都人氣很旺。
根據有關機構陽光傢緣數據，10月上半月，廣州一手樓共網簽2585套單位，網簽面積為290543平方米，均價13511元/平方米，網簽套 數環比持平，並未出現大幅增長。"實際上黃金周樓盤人氣是不錯的，隻是由於當時房貸新政還未落地，不少樓盤隻有通過'偷步'賣樓的方式，讓結清瞭首套房貸 款的購買二套房的買傢先認購，等一兩個月內銀行細則確定後再簽合同，而這些購買並未計入實際網簽中。"業內人士表示。
同策咨詢研究部總監張宏偉也表示，央行新政落地後對樓市影響具有滯後性，年內樓市基本面難有實質性好轉。"從央行扔出重磅炸彈的政策利好的影響 來看，由於'首套房認定標準'進行調整、首套房貸利率下降對大中城市樓市影響有3-6個月的滯後性，當第四季度'首套房認定標準'進行調整、首套房貸利率 開始實質性下降，最早到2015年第一季度全國大中城市樓市基本面將開始有明顯的好轉趨勢。"張宏偉表示，"從這個角度來看，年內大中城市基本面並不會有 實質性的好轉，房價在第四季度出現大規模上漲的可能性不大。"
開發商年底將繼續沖刺業績
不僅業內人士不看好漲價的傳言，一些開發商也私下表示漲價難以成為首要選項。某開發商華南區域營銷負責人向記者表示，目前該公司正全力抓住時機走量，不會輕易向上調整價格，反而有可能再搞一波促銷優惠拉動成交。
張宏偉認為，就市場指標來看，大部分城市並沒有房價上漲的壓力，當前部分品牌房企傳出節後漲價的內部文件並不是真的馬上要漲價，而是從營銷的角 度來看，制造漲價的預期和市場氛圍，引導市場向有利於銷售的方向轉向。此外，上市公司年報與銷售業績指標等因素將迫使房企繼續跑量，不可能出現大規模漲 價。品牌開發商力拼"銀十"與年底(上市公司年報)銷售業績的策略並不會改變，開發商會使出渾身解數在馬年最後幾個月最大限度跑量，扭轉大中城市今年樓市 不給力的大勢。因此，對於第四季度的大中城市樓市來講，要想出現成交量逐步回升的樓市"翹尾"行情，房價尤其是上市公司的項目價格就不可能出現大規模漲價 現象。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-17/08122948567.shtml
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