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惠州房地產一產獨大成鬼城 政府人士稱得繼續賣地
惠州"鬼城"探營 房地產和產業發展失序
本報記者 陳小瑛
惠州、深圳報道
在深圳，每天總能遇到路邊發樓盤信息傳單的人，而很多人接過後直接就扔進垃圾桶，因為不用看，也知道那是惠州的房子。
毗鄰深圳和東莞的惠州，盡管身處珠三角核心城市群中，但卻是投資者公認的"鬼城"。街道上稀疏的人流，四處空置的房屋，與這個衛星城市區位的匹配似乎相去甚遠。
最新出臺的新型城鎮化方案試圖打破這種"鬼城"格局，最終實現人的城鎮化。然而，對於嚴重依賴房地產發展起來的城市，想要破局並非輕而易舉。
"鬼城"由來
離惠州惠陽汽車客運站隻有幾分鐘距離的光耀城，體量達100萬平米，根據中原地產的統計，深圳投資客占銷售客戶比例超過九成。從2008年到現在6年過去，一共6期的項目建設接近尾聲，《華夏時報》記者現場看到，小區周圍的商鋪大多處於空置招租階段。
據當地的和興地產中介人員小鐘介紹，目前光耀城入住率僅30%，深圳人過來居住的占比較少，讓惠陽區乃至惠州都成瞭鬼城的代名詞。
惠州是同時與深圳和東莞兩城市接壤最近的城市，屬於珠三角區域衛星城概念，分惠城和惠陽兩個區以及大亞灣開發區，另有3個縣。但由於生活配套的缺失，城市等級概念和落差的存在，在惠州置業的深圳人並不願在此居住，導致"深圳的後花園"成瞭一個虛名。
"除瞭惠城區項目可以考慮外，其他區域項目融資談都不用談。"深圳市一房地產私募基金投資經理告訴本報記者，目前除惠城區作為整個惠州市市中心配套較為完善，經濟比較健康外，其餘區縣的經濟都很畸形，以房地產一產獨大，供給嚴重過剩，未來風險很大，目前基金信托等融資已經全面退出這類城市。
由於資金集體看空惠州，使得項目都押寶在惠州的開發商陷入困境，光耀地產是代表之一。而有的項目一期二期中間因資金鏈斷裂而易主，甚至出現爛尾。
走在惠陽的老中心片區，老式建築已經掩埋在新建築的夾縫下，而新城區更是由各個樓盤以棋牌式展開而成。這幾年，惠陽上百個樓盤的銷售對象都對準瞭深圳人，七成以上的項目是深圳人購買的，有的甚至超過九成。
自深圳出臺限購令之後，深圳人在惠州買房投資兼自住的比例有所提升。由於兩地房價的落差，一些有首次置業需求的深圳80後，也開始往價格窪地區域流動，部分置業者主要購買別墅類產品，用於度假、養老和改善型居住。
交通和區位優勢是銷售者們的利器，廈深鐵路開通後，位於惠陽區的惠州南站至深圳坪山站，隻需10分鐘，而到深圳北站縮短至半個小時，16.5元的票價也不貴。
然而，城市交通的逐步貫通，並未讓深圳人往返於兩地之間，"一小時生活圈"、"深莞惠"一體化的概念提出來至少已有5年以上，實際進展並不大。
因此盡管目前在惠州置業虧多賺少，但仍有前仆後繼者。2013年惠州新增供應量突破1200萬平方米，全年一手房住宅成交1079.76萬平方米，超過10萬套，成交金額622億元，創出歷史峰值。其中，惠陽完成商品房銷售面積165.17萬平方米，同比增長45.9%；商品房銷售額100.35億元，增長60.2%。
"毗鄰惠陽的深圳龍崗房價比惠陽貴3倍，等現在的80後成傢有瞭孩子需要上學，自然會住過來，現在配套不完善，生活還不方便，有的人買瞭房暫時買不起車，等經濟條件變好，買車後住到惠州也方便，但這都需要時間。"小鐘說。
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作為連接東莞和深圳的後方城市，惠州有著承接產業轉移的先天區位優勢。
惠陽外商投資服務中心主任許偉浩告訴記者，2010年以前，招商引資主要來自港澳臺，而這之後，超過百分之七八十是由深圳、東莞轉移過來的產業。由於兩市人工和廠租成本大漲，而惠州低廉的土地價格成瞭最大的吸引力，這幾年外商投資的比重年增長都有百分之十幾。
不過落戶這裡的大多為制造業，工廠工人消費水平較低。產業轉移到各鎮區之後，也並未帶來相應的消費需求。惠陽陷入的困境是，房地產帶動的城市發展和產業的引進，並未有效結合起來，這也是鬼城出現的根源。
按照惠陽的設想，轄區淡水、秋長2個街道和1個經濟開發區，將成為惠陽市中心區域，以現代服務業、物流、電子信息、汽車等高端產業為主，而其他6個鎮區以工業和農業為主。
"中心區的土地主要以商住用地為主，為集中居住區，鎮區以工業用地為主。"惠陽市國土局有關人士介紹，房地產對於惠陽而言確實舉足輕重，政府每年隻管賣地，隻要有開發商願意買，政府不會考慮人口和產業的問題，"市場行情好就多賣，市場不好就少賣，今年計劃出讓的土地會比去年少。"
與多數鬼城一樣，房地產已成為惠陽最重要的支柱產業。2013年惠陽市GDP總值為290.4億元，增長14.5%，固定資產投資總額達210.1億元，增長25.7%，而房地產開發投資為83.4億元，占固定資產投資比重約40%，對整體投資增長貢獻率由上年的33.9%提升到50.1%。
目前在惠陽區大體量的樓盤隨處可見，如中代墊款2胎銀行利率多少免費諮詢試算信新城460萬平方米、星河丹堤220萬平方米等。而惠陽市統計局向本報記者提供的數據顯示，2013年常住人口隻有58.75萬人，其中，城鎮人口為43.89萬、農村人口為14.86萬人，城鎮化率為74.7%。從2009年後的5年內，常住人口隻增長瞭3.6萬人。
整個惠州常住人口也隻有470萬。由於對外來人口吸附能力弱，人口增長過慢，嚴重制約瞭本地市場的需求釋放。
"政府也想引進占地少、產值高的高端產業和總部經濟，但這不現實。"許偉浩說，惠州現在發展產業的最大優勢就是成本低，靠深圳近，物流成本低，但外來人口少，很多工廠搬過來也面臨招工難，還不如內地城市。
棲居在惠陽，工作在深圳，這是惠陽政府計劃中最理想的算盤。但要想吸引人來住，前提條件必須是惠陽有著成熟的公共配套設施。記者走在惠陽的新城區，想要等到一輛出租車，可能需要很長時間。
問題是錢從哪來？2013年惠陽區公共財政預算收入27.91億元，房地產所帶來的稅收比例亦不少。而全年基金預算收入完成16.1億元，惠陽區財政局有關負責人直言，基金這一項主要是房地產做的貢獻，但沒有完成年初計劃的19.5億元。
惠陽一政府內部人士直言，"是鬼城也得繼續賣地，不然沒錢怎麼去建配套？等著工業發展太慢瞭，已經陷入瞭這個循環鏈條出不來。"
深圳某證券公司負責代理銷售地方債的投資人士告訴記者，由於地方財政收入和支出的比例已嚴重失衡，惠州已被他們列入黑名單。
"惠州和深圳東莞依然存在產業同質化的問題，沒有劃分好自己的功能定位，惠州隻能給深圳做產業配套，但因為地方政府之間都有各自的利益，都需要考核經濟總量，深圳也不能在短時間內全部拋棄低端和配套產業。"深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉分析，行政考核制度不打破，惠州很難破局。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-22/08322656767.shtml
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