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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-14/08212645720.shtml

  消息一出,A股和H股的地產股集體拉升,可見投資者對此極為看好。然而,中西部多為三四線城市,也是去年引發"鬼城"、"崩盤說"的根源,有機構發佈的風險報告也稱,高風險城市主要集中在這類地區。

  自國務院總理李克強在2014年政府工作報告中提出,"引導約1億人在中西部地區就近城鎮化"之後就被資本市場看作是一個送給房地產企業的大"蛋糕"。消息公佈當日,連續低迷的滬深A股地產板塊股價集體飆升。

 首選:省會和交通樞紐城市

  2012年下半年以來,貴陽因頻出多個千萬級體量的超級大盤而一度陷入"崩盤論"的口水戰之中。不過,經過2013年一年的市場消化,貴陽樓市並未遭遇崩盤。中地行貴陽市場研究部高級項目主任劉永坤告訴《每日經濟新聞》記者,貴陽樓市出現瞭結構性變化,改善性物業大幅增長,給購房者帶來更多的選擇空間。

  《每日經濟新聞》記者發現,重慶市在2009年~2012年的購地銷售比指標均為114%~195%,去年前11個月飆升至226%。成都市在2009年購地銷售比為86%,此後三年最高達到190%,去年前11個月迅速回落至66%。武漢市在2009年~2012年的購地銷售比均超過瞭300%,去年前11個月又降到134%。

  世聯地產與同濟大學房地產研究所共同發佈的 《2014年城市房地產投資價值研究》顯示,在中西部地區,城市住宅地產投資價值的分化現象較為嚴重,整個內陸地區隻有合肥、西安、重慶、武漢、成都等為數不多的投資價值領先型城市。

  前不久,據媒體報道稱,截至2013年底,除成都外,四川已有綿陽、南充、瀘州等三個城市建成區常住人口超過瞭100萬,在當地的解讀中,四川省正在實施的"多極多點支撐"的發展戰略格局正在逐步形成。

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  "中西部地區那些交通發展比較好的,尤其是那些省會城市本身集中瞭很多優勢,較一般的地級市有絕對的資源優勢,肯定會被開發商所普遍看好。"CRIC研究中心研究員馬千裡向 《每日經濟新聞》記者表示,像河南商丘、湖南株洲、陜西寶雞、四川綿陽等一些位於交通樞紐上的城市以及第二產業發展較好的資源型城市均有後續發展的潛力。

  不過,他們也坦言,從城市群發展水平的視角研判區域房地產投資價值比簡單的東中西部分析可能更具參考意義。在中西部地區,川渝城市群為房地產投資價值集聚區;中原城市群、環鄱陽湖城市群、長株潭城市群、黔中城市群、關中城市群、武漢城市群、蘭西城市群等10個城市群屬於投資價值擴散區,房地產投資價值在城市群內的分化現象較為嚴重;呼包鄂榆城市群和寧夏沿黃城市群屬於投資風險集中區。

  在上述目標出爐後,這些三、四線高風險城市樓市能否被重新盤活?房地產公司在中西部城市有哪些投資機會,又面臨哪些風險?

  按照中原集團的區間劃分,購地銷售比小於等於110%,為供求平衡;大於110%,為供應略多;大於150%,為供大於求;大於等於200%,則為嚴重供大於求。據此推算,重慶、南昌、洛陽三個城市的購地銷售比已呈現嚴重的供大於求。

  實際上,自去年初以來,國土資源部曾要求各地政府加大房地產用地的供應,以穩定土地價格。同時,不少品牌房企"不差錢",這才有瞭"搶地補倉"現象。

  中國指數研究院在盤點2013年百城房價報告中指出,重慶、成都、武漢等多數二、三線城市供需基本平衡,房價走勢基本基本平穩,同比漲幅基本上在10%以內,給出的理由是此類城市經濟發達、市場規模大且具有較強吸附周邊人口的能力,需求相對旺盛。

  來自中原集團研究中心的數據顯示,10個二線城市的2009年~2013年前11個月購地銷售比指標中,重慶、成都、武漢三個中西部核心城市成為關註的焦點。

中西部房地產投資地圖 著眼城市群前景

  就三四線城市的購地銷售比而言,南昌、合肥、長沙、昆明、貴陽、南寧、西安、洛陽、安慶、瀘州與襄陽成為重點關註區域。除瞭南昌、洛陽之外,其他幾個城市的購地銷售比指標均在200%以下。

  下一步:中西部的中小城市

  當越來越多的品牌房企將註意力重新集中在一線城市時,一張新的"機會路線圖"直指中西部廣袤的三四線城市。2014年全國"兩會"期間,李克強總理在政府工作報告中提到,"引導約1億人在中西部地區就近城鎮化",這是否意味著這些被看淡的三四線城市樓市將迎來"主場時間"?

  今年初,貴陽市正式實施瞭一系列房地產新政策。與此對應的是,貴陽市開始重視產業園區建設。今年初,貴安新區、西咸新區同時獲得國務院批復。在西部房貸第2順位銀行年息貸款全省皆可處理地區,如今已有4個國傢級新區。

  "現在房地產開發的熱點主要是像成都、重慶、西安等那些公共資源比較多的城市,中小城市產業空心化,尤其是縣域經濟發展比較困難。"西南財經大學中國西部經濟研究中心教授劉成玉向《每日經濟新聞》記者表示,下一步必須推進公共資源均等化改革,引導人口向中小城市流動,進而帶動相關產業發展。

  《每日經濟新聞》記者綜合克而瑞、世聯地產與中原集團等機構研究報告發現,中西部地區的房地產市場確實存在大量可以投資的城市,其中武漢、成都、重慶、西安、鄭州等省會城市均為具投資性的熱點區域。

內容來自sina新聞

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