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  如此,對於全國樓市出現的下行跡象,以萬科為代表的大型房地產企業似乎並沒有太過憂心。有媒體報道稱,2014年1季度,萬科拿地速度並未放緩。

  "公司一直在獲取符合公司發展戰略的土地。2014年,在'京津冀協同發展'的號召下,公司在北京向東的香河地區規劃五礦萬科城項目。"北京萬科向記者介紹道,"同時,為積極響應政府號召,公司在北京七裡渠地塊項目配建有建築面積約8萬平米的自住型商品房產品。"

  現在,國內不少城市的住房銷售量急劇下降但價格下跌很小,這就意味著這些城市的人對市場的預期發生瞭根本性逆轉,即投資者不敢或不願意再進入住房市場,住房投資需求正在全面萎縮。而國內住房市場預期的逆轉也意味著國內房地產市場周期性調整已經開始。

  房企穩中求變

  "我們一直在買地,但我們買不起高價地,差不多就行。"華遠地產董事長任志強[微博]曾公開表示,華遠的拿地戰略不排除關註內城核心,但在核心區土地即將面臨斷頓的背景下,將更加側重發展空間較大的新城區域。

  國傢統計局近日發佈的4月份《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示,與3月相比,70個大中城市中,新房價格下降的城市有8個,持平的城市有18個;二手房價格下降的城市有22個,持平的城市有13個。

  風聲一出,該樓盤立即成為輿論焦點,不少人就此推論,樓市拐點將至。

  現在的房價回落是正常的市場價格波動,這是被允許的。我們前些年的商品房市場表現似乎是個"單邊市",很多人都肆無忌憚地在裡面炒,現在正是矯正的好時機。

  同萬科一樣,華遠地產的"征戰"熱情也依舊高漲。

  法治周末:但有專傢以日本、美國等國傢樓市泡沫破滅的例子,推斷出中國樓市泡沫破滅也不會太遠。您怎樣看這個問題?

房企並未悲觀征戰熱情不減 萬科繼續關註拿地機會

  在接受法治周末記者采訪時,提及全國樓市當前的不甚景氣,萬科總部回應稱,由於2013年1季度全國住宅成交量大幅回升,導致比較基數較高,造 成今年以來,全國主要城市的住房成交量同比均有所下降。但如果和2012年同期相比,1至4月全國商品住宅成交金額仍增長48.9%。



  大型房企的"平常心"

  此前的3月,位於北京南六環的大興天宮院區域的住總萬科橙項目開盤,該樓盤以低於市場觀望預期近3000元/平方米的價格入市。當時有人也分析稱,一直被認為不會降價的一線城市,房屋價格開始出現松動跡象。

  法治周末:您之前曾表示說房價"大跳水"對百姓並沒有好處,那您覺得樓市一旦崩盤,會給中國經濟和百姓生活帶來怎樣的影響?

  在汪克看來,雖然中小房地產企業自有資金都明顯下降,但從中央到地方,陸續出臺的"救市"措施,讓他依然對後市充滿信心。

  座談會後,央行發佈公告稱,會議對進一步改善住房金融服務工作提出五條要求,會議強調要合理配置信貸資源,優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商 品住房的貸款需求,科學合理定價,綜合考慮財務可持續、風險管理等因素,合理確定首套房貸款利率水平,並要求銀行提高服務效率,及時審批和發放符合條件的 個人住房貸款。

  "我們一切都挺正常的啊。"杭州東宇潤城房地產開發有限公司總裁汪克有些忍俊不禁,"新聞我看瞭,但都是個別現象吧,不是大規模的,我的圈子裡就沒發生過這樣的事情。再說,政府不是已經開始'救市'瞭嘛。"

  高登資本(中國)首席經濟學傢付立春認為,首套房貸的緊張可能會造成房地產市場硬著陸。而此次會議明確瞭監管層對房地產市場的態度,即對一套房貸款允許甚至鼓勵,對二套房和多套房貸款的暫停發放持默許的態度。

  房企跑路是個別現象

  雖然消息並未新北三芝土地貸款被證實,5月23日,杭州市相關政府部門規定,即日起,如果商品房實際成交價格低於備案價格15%以上,將通過技術手段限制網簽。傳聞中的"限降令"開始實施。

  "目前,海外項目的具體開發運營工作,主要由當地的合作夥伴負責,萬科主要抱著學習的心態。"萬科總部相關負責人回應稱,萬科目前的國際化業務還處在試水階段,進行這一嘗試的主要目的,在於學習海外市場成熟的運作經驗,和國外優秀同行的專業能力。

  不同於大型房地產企業的"財大氣粗",年初以來,中小房企一直處於市場波動的風口浪尖之上,"中小開發商資金鏈緊張""女地產老板跑路"等新聞,不斷充斥大眾眼球。從媒體報道來看,中小房企似乎已身處水深火熱之中。

  其實,中國房地產市場泡沫已經持續多年瞭。北京市二環內的住房價格在十幾年時間裡由3000元/平方米上漲到60000元/平方米以上,上漲幅度達到20倍不止。這在世界房地產市場發展史上,都是絕無僅有的事情。

  易憲容:我們都不需要用通行的房價收入比、房價租金比、實際房價上漲水平來衡量,隻要看看當前一線城市的土地總值就會知道當前國內住房市場泡沫有多大。

  盡管樓盤遠離市中心,周圍配套設施與城區相比也顯得有些清冷寥落,但售樓處工作人員向法治周末記者介紹:"成交量還不錯,首都第二機場即將落戶大興,2018年即可投入使用。隨著新機場的落戶,相關產業也會陸續進入。"

  "房地產業的'升降'某種程度上還是受銀行政策的影響。早幾年,銀行幾乎斷掉瞭對房地產企業的貸款,前幾年又緊縮瞭購房貸款。"汪克解釋,"但從現在銀行的具體做法看,是實實在在的'救市'。"

  總體而言,中國城鎮化正處於方興未艾的發展過程中,在今後還會有幾億人要進城居住,且我國社會總體上會從"中等收入階段"向"高收入階段"演變,這就決定瞭我國城市中心區域房價的長期性上漲趨勢,即城鎮建成區的房價在相當長時期內,總體上還會表現為一條上揚曲線。

  易憲容:持續上漲瞭這麼久的住房價格開始掉頭下跌,各個城市的住房銷售量下降,這些現象都表明中國住房市場的周期性調整已經開始瞭。而且這種調整已經成瞭一種趨勢,如果沒有重大的政策沖擊,想阻礙這種調整已經是不可能的瞭。



  萬科總部在回應法治周末記者時還稱,相對於市場整體狀況,萬科的銷售表現一直較為穩定。"2013年1至4月,萬科的銷售金額經歷瞭較大幅度的 提升,同比增長45.5%。在此基礎上,今年前4月,萬科的銷售額仍然保持瞭19.6%的增長。我們會繼續堅持中小戶型為主的普通商品住房的定位,積極銷 售,始終保持良好的銷售速度。"

  5月12日,面對房地產低迷、房價下行等房地產業新形勢,在部分銀行收緊房貸的情況下,央行召開住房金融服務專題座談會,工、農、中、建、交等15傢商業銀行負責人參加。

  法治周末:近段時間,商品房價格開始出現松動現象,北京一些樓盤也紛紛采取降價、促銷等銷售策略,您怎樣看待這個現象?

  "天真悶啊。聽說這兒最近有'零首付'的活動,我們就來逛逛。"文萍(化名)操著一口"川普",樂呵呵地笑著,順手把樓盤簡介單攥在手裡,扇瞭扇風。

  2014年4月27日,住總萬科橙二期開盤,平均單價為22000元/平方米,基本延續瞭3月份的價格。

  日本是在進入高城鎮化率階段後經歷的不動產泡沫破滅,美國則是在金融創新的過程中經歷的類似打擊,這些都不能簡單地拿到中國當下來類比。

  紛紛試水海外市場

  法治周末:您為什麼會下這樣一個結論呢?

  中國的房地產泡沫不僅規模大,而且持續時間特別長,十多年的時間裡房價可謂飚升,這個巨大的房地產泡沫現在是不可持續瞭。

  法治周末:所以您認為,中國樓市的泡沫即將破滅?

  時間倒回至5月16日。珠江四季悅城高調推出"告別首付,無壓力購房築傢計劃",又稱"零首付"購房。售樓處工作人員解釋道,所謂"零首付",是珠江地產與搜房網最新推出的合作項目,符合資格的購房者隻需要繳納部分定金,就可以獲得由搜房網提供的首付貸款。

  "房地產市場肯定不會大起大落,基本就是維持現狀。我們中小房企也一樣。"他說。



  讓汪克如此"底氣十足"的,除瞭"限降令"的出臺外,還有央行[微博]的"一紙公告"。

  雖然在接受法治周末記者采訪時,一二線城市的房企都未表現出對市場的過度擔憂,但如今的中國房地產市場也顯然不是此前坐著就能收錢的局面瞭。在這種情況下,不少房企也在求變。

  房地產投資管理和服務公司仲量聯行發佈的最新研究數據顯示,2014年一季度,中國房企在海外房地產行業的投資額同比增長25%,達到21億美元,預計今年全年國內開發商的海外商業房地產投資總額可能突破100億美元大關。

  法治周末記者初步統計,自2012年以來,碧桂園、萬科、萬達、綠地、頤和、萬通、中國建築、中國鐵建等10多傢大型房企,已在海外佈局房地產項目或確定投資計劃,涉及金額達千億元人民幣。

  業內人士預測,2014年中國品牌房企"出海"將有更大動作,一些龍頭房企或直接通過並購、合作等方式大范圍佈局海外房地產市場。

  政策提振房企信心

  "但房地產業是本地化屬性很強的行業,不同國傢和地區的房地產市場,在政策法規、金融環境和客戶需求等方面都存在較大的差異。我們未來國際化業 務的拓展計劃會視當前項目的發展情況而定。"萬科總部解釋道,"現階段主要還是學習,萬科正在推廣的小股操盤模式,就是在和鐵獅門的合作中獲得的啟發。"

  "小股操盤"是萬科合作開發模式的進一步深化,即萬科在合作項目中不控股,但項目仍然由萬科團隊操盤,使用萬科品牌和產品體系,共享萬科的信用資源和采購資源。

  萬科集團總裁鬱亮解釋,萬科以往與其他企業合作項目,往往都是"大股操盤",即萬科占一半以上股份,所需的資金較多。轉型後,萬科隻占小股份,輸出管理和品牌。

  在推進"小股操盤"模式的同時,萬科也進一步試水商業地產。

  "萬科的定位是做城市配套服務商,這個城市需要什麼,我們就提供什麼。近年來我們在這方面也做瞭一些嘗試,並取得瞭不錯的反響。"萬科總部介紹 到,萬科的配套服務既包括面向社區業主提供的銀行、超市、藥店、洗衣房等,也包括面向百姓開放的購物、體驗式生活中心等,"另外,圍繞著新興產業園、養老 服務等城市大配套,萬科也會做一些努力和探索。"

  無獨有偶,近幾年,中海地產、銀泰置地、龍湖地產、益田集團等多傢大型房企也相繼推出自己的商業地產產品。

  易憲容:樓市泡沫離破滅不遠瞭

  近日,一條"住建部人士確認,除北上廣深外,住建部將允許地方對限購政策進行調整"的傳聞,引起瞭社會各界關註。

  "樓市無泡沫,當前房價下降也不會持續很長時間。"任志強對樓市一直很樂觀。

  "萬科獲取土地主要是基於業務發展的需要。"萬科總部對上述說法未置可否,"2013年,公司在堅持謹慎的原則下,獲取瞭一批優質項目資源。目前公司的項目資源量處在合理水平,可以滿足未來兩到三年的開發需要。"

  這是5月24日,發生在北京市珠江四季悅城售樓處的一幕。淅淅瀝瀝的小雨顯然沒有阻擋住人們的熱情,和文萍一樣的上百名看房者們,烏泱泱地占據瞭售樓處的每個角落。

  法治周末:有專傢認為,城鎮化會是房價長期上漲的推手,且目前中國的城鎮化還在發展當中,這就決定瞭我國城市中心區域房價的長期性上漲趨勢。您怎麼看待這個觀點?

  易憲容:無論是從國內不少城市出現的一個又一個"死城""睡城",以及國內居民持有太多住房的情況來看,還是從中國經濟的"房地產化"來看,當前中國房地產市場的發展完全是不可持續瞭。

  近十多年來,盡管一些機構和房地產開發商制造瞭許多混淆是非的概念,比如什麼住房"剛性需求""改善性住房",他們把住房打扮為一個完全與國計民生有關的消費產品,以便能夠讓政府出臺更多鼓勵民眾進入住房市場的優惠政策。

  但從本質上來看,這十多年來中國住房市場是一個投資、投機的炒作市場,比如說,當前中國住房市場流行觀念是做多、做空、看漲、看跌等,這就是一個以投資為主導的市場表現。

內容來自sina新聞

  網易房產數據中心統計顯示,5月24日,北京全市住宅(不含商住立項公寓)網上簽約165套。成交量方面,排名第一的就是大興區的住總萬科橙,網簽28套。

  同時,萬科總部提到,現階段,主要城市土地市場成交有所趨緩,但地價仍然處在高位。預計隨著下半年土地供應高峰的到來,土地市場和去年會有很大不同,土地市場過熱的城市地價有必要調整。"對土地市場,公司既會保持謹慎,也會關註機會。"

  比如1990年,東京的土地總值相當於美國GDP的63.3%;1997年,香港的土地總值相當於美國GDP的66.3%。當前北京的土地總值 相當於美國GDP的61.6%。這也意味著,既然當年日本及香港的房地產泡沫在這樣的情況下破滅,那麼當前北京的樓市泡沫離破滅也不遠瞭。北京是如此,中 國其他城市的情況也是這樣。樓市的未來走勢似乎已成為每個中國人關心的話題。面對"後市究竟會如何"這一話題,從專傢學者、房企大鱷到平民百姓,紛紛 各抒己見,競相猜測,看空看多的言論針鋒相對。

  近日,針對這一熱點,財政部財政科學研究所所長賈康、中國社科院金融研究所研究員易憲容接受瞭法治周末記者的專訪。

  賈康:城鎮化將支撐房價上漲

  法治周末:今年3月以來,包括北京在內的幾個國內主要城市樓市降溫,房價遭遇下行壓力,有不少人談到中國樓市的"拐點"將至,房價會"崩盤式"全面回落,您怎樣看待這個說法?

  賈康:這個說法有些危言聳聽,我目前沒有看到任何有說服力的論據可以證明這個說法,所以我不承認什麼"大跳水"和"崩盤式"拐點之說。不能因為個別城市個別樓盤價格的調整,就得出房價"大跳水"的結論,要具體問題具體分析。

  "我自己今天就接瞭四五十個電話瞭。"售樓處工作人員似真似假地抱怨道。

  賈康:全國70個城市統計下來,(房價)絕大多數還是走高的。當然,下降的城市從過去的一兩個擴大到瞭五六個、十幾個,再往後有降價表現的城市 可能會更多。但統計價格是均價,光看均價是不能說明太多問題的。 中國的城鎮化目前剛完成不到40%,而國際經驗表明,城鎮化水平起碼要到70%左右的高位時,房價才會轉入一個低平發展新階段的狀態。

  不過北京萬科企業有限公司(以下簡稱北京萬科)表示,這個價格跟該區域同期開盤項目的實際單價較為接近。

  2014年5月6日,華遠置業(華遠地產的子公司)的全資子公司北京上和致遠房地產開發有限公司在北京以10.8億元摘得大興西紅門地塊,依舊延續瞭其去年作風,出手五六環,重點發力保障房和商業地產。

  在這樣的市場格局之下,房地產開發商的生存狀態如何,他們會作出怎樣的策略調整?

  賈康:日本樓市明顯回調是在上世紀90年代,當時它的城鎮化水平已經高達70%以上,美國則早就在這個水平以上。

  "從中央政府的角度講,原來對房地產市場一直是連續多年調控的,但我感覺現在已經明顯放松瞭這個'度',把房地產調控的權力落到地方政府瞭。我估計未來幾個月,有很多地方政府都會出臺自己的新規,政府'救市'的信號是明確的。"汪克說。

  對這些經驗和教訓我們當然要充分吸取,但不能因為中國近來房地產市場剛剛出現分化,就說是美日先例在中國的重演。

  萬科繼續關註拿地機會

  賈康:如果房價崩盤,會引發普遍的、嚴重的經濟衰退現象。房地產業和建築業合起來的不動產業在中國經濟的整個產業鏈中影響是非常大的。

  不動產業是國民經濟的一個確切無誤的支柱產業,這一地位無可置疑。既然如此,我們當然要避免這個產業經受那種大起大落式的沖擊。

  而國傢統計局此前發佈的《2014年1至3月份全國房地產開發和銷售情況》顯示,今年一季度,商品房銷售面積為20111萬平方米,同比下降3.8%,銷售額13263億元,同比下降5.2%。

  法治周末記者初步統計,北京萬科目前在北京地區的近20個在售、待售項目,一半以上位於二胎房貸 玉山銀行二胎房貸北京五環以外的城郊交界地帶。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/08304172164.shtml

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