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從毛大慶風波到樓市臨界時刻
五一小長假樓市成交數據紛紛出爐，降字主打關鍵詞。人們為何特別關註這三天的成交走勢？因為，這是關於預期大變化的臨界時刻。
新浪樂居深度報道記者 董文艷/文
通過一份內部樓市沙龍泄密出來的發言稿，萬科副總裁毛大慶在微信朋友圈裡獲得瞭一個新外號：與任志強風格不同、但絕對有料的數據分析大師。在發言內容見諸公開後，北京萬科官方已經在第一時間辟謠稱，這個內部發言並非萬科泄密，且現存內容對毛大慶發言本身有很多改編，並不代表毛大慶和萬科官方觀點。但是這並不妨礙這一外泄內容成為最近最熱門的地產局勢談話，它的傳播力直逼當年"拐點門"事件。
在這份非經官方發佈的發言中，主角"毛大慶"講述瞭很多數據與觀點之外的"小事實"，比如，北京一些高端樓盤頻頻配合紀檢部門、協助調查的獨傢消息，官員通過中介折價甩賣大量二手房的中介秘聞，從銀行行長處得知今年沒有房貸硬任務，以及自傢出售一個二手房未果的經歷。他得出結論說，"我感到瞭一絲涼意"。
"五一"前後，借微信、微博的傳播，這些"小事實"變成瞭"大證據"，最終讓這"涼意"在整個房產圈上空彌漫開瞭。這份發言統計下來有數萬字，但經過輿情發酵，迅速抽幹去水，數據分析變成瞭段子，一言以蔽之，降價與糟糕是關鍵詞，北京樓市看不懂。
基本上，輿情傳播的規律是，大多數人願意相信自己希望的事情。就在講稿泄露前3天，萬科今年第一季度數據公佈，結果營業收入、凈利潤同比下降，跌幅分別為32.16%、5.23%。在很多人看來，這便迅速成為行業異動的前期信號。
這"涼意"傳染瞭一些從業者。世聯地產董事長陳勁松發微博評論毛的"唱衰論"："開發商似乎感覺到的不隻是涼意瞭！目前有四種心態：1，坐等中央地方出臺救巿；2，認為別人先死，自己沒亊兒；3，積極跑量，降杠桿、調產品；4，準備走路、轉行！"
陳勁松剛剛在4月底的中城聯盟輪值主席換屆選舉中當選副主席，兩年後將由副轉正。據傳在董事長聯席會上，陳對54個同行說，假如五六月份房價不觸底，今年可能比較麻煩。
這引出瞭全國樓市的"五一時刻"。剛剛過去的三四天，傳統上要用來"占卜"一年的行情，各路地產人士都要站出來表態，否則便不好意思一直把話筒拿在手裡。
在五一假期後的第一日，數據便紛紛出爐。除北上廣深外，近日一些頗受媒體寵愛的幾大話題性城市，也紛紛登上"五一樓市受挫榜"。
比如，北京樓市這幾個月就走出瞭一條延續型下降曲線。假期三日，北京住房成交量創下2009年來最低值。
北京中原的監測數據顯示，5月1日至3日，北京房屋總成交量僅200套，跟去年同期975套相比，很是慘淡。北京住建委披露其中二手房僅成交31套，再創新低。因4月房屋量價齊跌，成交數字連續走低，環比變幅亦不大。但由經驗可知，由於網簽滯後緣故，這一數字的分析結果值得再商榷、觀察。
魔都上海也在樓市成交寒流中掙紮。據中原地產研究部統計，五一期間，上海新房三年來首度出現零供應，成交量僅為2.6萬平米，同比下滑52.1%。
"五一"對樓市正向刺激有限，事實上，上海也頹勢已久。上海市公積金中心的報告稱，當地自去年11月起交易量已連續4個月下滑，上海住房交易量環比也有明顯下降。
同樣，逾一千公裡之外的深圳也沒有收到樓市的"節日禮物"。深圳規土委數據顯示，五一期間，深圳全市新房成交僅49套，跟去年130套的成交量比，下跌超過50%。但是，由於官方的數字多為網簽數據，而後者往往滯後一周到十天，相關數據分析可能失真。
在媒體報道中，深圳開發商大多流露出"等等看"的意向，一些開發商放開瞭促銷手段，但收效甚微。
"五一"三天，廣州的房屋成交也表現平平。其推貨量約1841套。據房王網數據中心統計，廣州2014年5月1-3日網簽套數為404套。這個數字不足推貨量1/4，且與2013年同期網簽382套基本持平，環比上月同期則減少瞭20套。
和深圳一樣，在廣州也有不少樓盤舉起瞭優惠大旗，其中有17傢推出瞭"零首付"和"低首付"活動。跑量的競爭火藥味變濃瞭，但數據顯示，在預期發生改變的情況下，想要抓住購房者的心並不容易。
比起一線城市，討好二三線城市的購房者則顯得難上加難，尤其在政令風波漸起、房價露出下行姿態時，購房者會變得更挑剔也更容易觀望。近來受到媒體爆炒的明星城市佛山、杭州、青島等，幾乎都驗證瞭毛大慶所言的"成交乏力"，惟天津樓市顯示出不同以往的"異樣"熱度。
佛山今年"五一"三天的成交量可謂穿越回2012年。據當地各區房管局統計，假期佛山四區住宅(除高明)共成交422套。其中，有三區網簽數據同比大跌44.8%。
杭州則迎來瞭7年來最差樓市成績的五一小長假。根據新浪樂居統計，5月1日至3日，杭州共成交174套，這甚至比去年杭州單個主城區的同期成交套數還少38套。推房288套，也比去年同期減少52%。而據克而瑞監測，早在今年三四月，杭州樓市的成交量便已小於往年。現在，降價風波餘威未消，杭州依然停在樓市療傷期。
根據青島網上房地產數據，"五一"三天，青島共推出864套房，新房成交257套，僅達到去年同期新房成交量的三成，頗顯寒酸。
但天津卻是個例外，這個常常被質疑新區房屋供應過剩的地方，在"五一"期間顯示瞭自己異樣的銷售熱度。假期全市新建商品房交易993套，其中住宅839套，多年帶著"空城"帽子的武清，這次的成交占全市四成以上。
武清擁有為天津正言的實力，是因為2014年5月31日藍印戶口政策將就此終止，外地購房者希望搭上這一"末班車"。很顯然，這次成交熱不過是暫時現象。據毛大慶說，總體來看，天津的存消比已高達39個月，仍不樂觀。
樓市將繼續經歷"倒春寒"，還是迎來"五月紅"，從大多城市的成交蕭條看，前者幾率似乎大於後者。當毛大慶為他的"悲觀預測說"保持緘默時，圍觀者們都覺得自己看明白瞭。"其實毛大慶說的是實話。"知名房地產經理人@辣薑說，他支持樓市泡沫的說法。長江商學院教授胡捷發微博，"一句話，房地產的冬天來瞭。"而上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則基本認同樓市短期低迷走勢，但他也在微博中寫道，"中國樓市特殊情況多，尤其不宜與日本80年代後期和香港90年代後期的大泡沫相對比！""否則結論會嚇死人的！"
在南方，保利地產廣東公司董事長餘英一直淡定。他在個人微博上發瞭一個博文，談固定的輿論"造謠"路數，"五一成交慘淡，過瞭五一，可馬上轉頭說開發商雇人徹夜排隊、熱銷數據造房貸第二順位銀行年息假。三季度一定罵開發商捂盤惜售、瘋狂漲價。"在他看來，每年一季度開始都是"唱衰中國樓市的時期"。
誰對誰錯，最後數據會說話。樂居記者相信，一切政策、數據分析要發揮作用，必須通過改變人們的預期，從而影響行為。一個高度共識的事實是，在這一輪經過20多個月的連續上漲後，人們的購房意願已被削弱，進入觀望期。據世聯行最新發佈的全國購房指數信心分析，今年一季度，購房信心指數已降到2012年以來的最低位。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/18352717538.shtml
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