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 □律師說法

  租期20年的房子,剛過5年,重新裝修接近尾聲卻被強行清出,這是餐廳經理張文奕在租房前未曾預料到的一幕。

  租房變涉案房屋被拍賣

房屋修繕貸款利率 □現狀

  裝修擱淺古董無法拿回

  3月底的一個周末,蒲芳路上人流湧動。道路南側,一間門臉房木門緊鎖,玻璃上還有未拆除的膠帶,荒廢的房屋與周邊的紅火景象極不相稱。

 □回放

  申請續租未獲支持

  如果房屋再次出售,損失就更難討回瞭,張急在心裡,卻無能為力。

  



  去年5月,令他意想不到的是,因原房主貪污,房屋作為涉案財產被拍賣,他則被強行清出餐廳。現房主以"買房時包括店內物品"為由,拒絕歸還原本屬於張的古董裝飾等財產。據張初步估算,損失達200萬元。



  豐臺法院認為,雖然榮耀公司提供瞭證據證明其與光明公司之前存在租賃關系,但該權利沒有在法院執行拍賣程序前主張。

  為保全自己的財產,去年夏天,張曾經列出清單轉交法院。一審剛受理時,張也曾擬過一份《保全書》,希望向豐臺法院申請對非涉案物品的保全,責令李靚暫緩出售。而李靚卻並不承認,豐臺法院也未曾對屋內的非涉案物品作出裁決。

  這裡原本是張文奕經營的餐廳。張探著頭,透過透明玻璃向屋裡看去,"這是已經鋪好的燃氣管道,這是我們裝好的樓梯,還有從山西運來的門樓、格柵"。說著,張嘆瞭口氣,"可如今,都取不回來瞭"。

  "既然能夠證明以前租賃有效,為什麼法院不支持繼續租賃?"訴訟請求被駁回後,榮耀公司向北京市第二中級人民法院提起上訴。目前,此案仍在審理中。

  土地貸款屏東滿洲土地貸款拍賣前應分清物品歸誰

  租期剛過5年就被迫終止,伊春中院相關人士的解釋是,榮耀公司屬於非法占用房屋。原來,這處商業房的產權人早在2008年3月就變更為光明集團原董事長馮永明,馮因貪污等罪被判沒收全部財產,房子變成瞭"涉案房屋",已由拍賣公司在去年4月18日拍賣給他人。

  根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條,"租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力"。劉汝忠說,這是房屋租賃的鐵律:買賣不破租賃。具體到本案,不管房東變成誰,都應該繼續履行張文奕未到期的租賃合同。

  事實上,早在去年3月30日,榮耀公司就接到瞭伊春中院的《執行通知書》。按照程序,如果榮耀公司在7天內對執行行為提出異議,伊春中院將組織合議庭,強制清場的一幕也許不會發生,榮耀公司更不會蒙受損失。然而,對於接到《執行通知書》之後發生的事,榮耀公司和伊春法院的說法並不相同。

  豐臺法院稱,李靚系通過法院拍賣程序合法取得房屋產權,並不同意與榮耀公司簽訂租賃合同,基於《中華人民共和國合同法》第四條,"當事人依法享有自願訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法幹預",故對於原告的請求,法院難以支持。

  但兩名法官並未承認。有關異議書一事,辛志磊的說法是"從未接到過"。而當時專案組的另一位法官郭春范表示,雖然自己曾於去年4月居住於鑫宇賓館,但對張交異議書一事"並無印象",郭自稱,自己那時從基層法院臨時調派處理此事,因時隔較久,已記不清當時的程序細節。

  一年以來,張曾多次聯系現房主李靚,希望取回本應屬於自己的物品,抑或繼續租賃房屋以減少損失。"但李靚一口回絕瞭,不同意租給我們,更不歸還物品。"李靚的理由是,店內現物品屬於拍賣時同房屋一起移交過來的,因此拒絕歸還。

  劉汝忠說,根據《民事訴訟法》及其執行規定、相關司法解釋,執行程序中,執行的應為被執行人的財產,而非其他人。最高法關於查封凍結的司法解釋中也明確規定,查封的財產應為被執行人所有。如果第三人認為執行行為損害瞭自己的利益,可以作為案外人向法院提出異議,包括執行行為和執行標的。

  京華時報記者 劉佳 實習記者 杜研

  張將現房主告上法院,請求續租,希望保住物品,一審被駁回後,張提起上訴。時至今日,張已經奔走一年,卻依然未能如願。與此同時,現房主正在尋覓買傢,欲將房屋連帶古董裝飾出售。

  審理中,榮耀公司向法庭提供瞭2007年同光明集團簽訂的《房屋租賃合同》,以及繳費憑證等資料,光明集團出庭對合同予以認可,並提交瞭房屋原產權人馮永明的認可筆錄。

涉案房被拍賣租戶財產遭連坐

  令餐廳員工感到意外的是,當天,黑龍江伊春中院和豐臺法院的法警突然來到餐廳,開始強行清場。據店內一名員工回憶,"一個女的和二十幾個法警來瞭,就要把我們轟出去,搬裡面的東西,雙方起瞭爭執並發生肢體沖突後,法警說我們妨礙公務,就把經理銬起來拘留瞭"。

 □爭議



  法官稱未接到租戶異議

  事情還要從一年前說起。去年5月11日,蒲芳路的這間500平米的餐廳裡,重新裝修接近尾聲,桌椅設施已準備齊全,本打算幾日後重新開張。

  《執行通知書》中告知,因蒲芳路的房產是涉案財產,"現已依法沒收。限你即日起7日內搬出此房,如有異議請在2012年4月6日晚10點前,攜帶房屋租賃原始合同及相關手續與我院聯系。逾期仍不履行後果自負,本院將依法強制執行"。聯系地址落款為北京鑫宇賓館。

  張文奕稱,自己曾遞交材料提出異議,"我在4月6日下午2點半到瞭北京鑫宇賓館,親手將異議書、租賃合同、公司營業執照復印件等交給瞭伊春中院的法官辛志磊和郭春范"。

  2007年3月,北京榮耀潤澤餐飲管理有限公司(以下簡稱"榮耀公司")與光明集團股份有限公司(以下簡稱"光明集團")簽訂合同,租賃後者位於豐臺區蒲芳路的一處商業房(共計520.3平方米),用作餐廳場地,租期為20年。

  對於非涉案物品歸屬權,兩名法官均未回應。

  記者在房產的《拍賣成交確認書》中看到,拍賣人(黑龍江省伊春市拍賣有限責任公司)與買受人(李靚)達成的協議上清楚標明,成交的拍賣物為"房產(北京市豐臺區蒲芳路8號)",成交價1480萬元,並無其他物品,也無"古董隨房屋一起移交"之說。

  "執行標的(涉案財產)不應該包括我的私人財產。"張認為,法院強制執行的內容應為馮永明名下的涉案財產。

  與此同時,現房主正在尋覓買傢,欲出售房屋。出售的聯系人王先生自稱是房主的朋友,其出售房屋的面積等具體信息,均與被拍賣的房產吻合。王先生稱:"已在幾傢房產中介掛出帖子,希望盡快賣掉房子。"連同店內的物品,欲售價4000萬元。

  記者多次聯系李靚均無果。記者致電此案一審審判長--豐臺區人民法院韓文川法官,得知采訪意圖後,韓以"案件移交上級法院"為由,並未對非涉案物品歸屬權、駁回續租請求是否合理等問題作出解釋。

  去年5月,承租方榮耀公司將房屋現產權人李靚告上豐臺區人民法院,要求其繼續履行榮耀公司與光明公司的房屋租賃合同,停止裝修、破壞、轉賣涉案房屋,並要求法院確認承租權。



  買賣不破租賃應該續租

  北京市問天律師事務所律師劉汝忠認為,豐臺法院"租賃權未在法院執行拍賣程序前主張"這一理由並不成立,"光明集團證明原租賃關系存在,法院也認可瞭,而原告的訴求是繼續履行合同,這與是否在拍賣前主張沒有必然聯系"。

內容來自sina新聞



  北京市問天律師事務所劉汝忠認為,此案中,被執行人是馮永明,被拍賣的也隻能是馮永明的房屋財產,而屋內滯留的古董裝飾等物品屬於承租人榮耀公司,並非馮永明所有,"不管是民事還是刑事執行,法院理應在拍賣前分清物品歸誰所有,這是很簡單的問題"。

 □起訴

  因此,劉汝忠認為,李靚拒絕歸還非涉案物品的理由並不合理,榮耀公司有權索回。"即使不允許繼續租,承租人亦可取回非涉案財產,或者索取補償。"

  去年5月,房屋作為涉案財產被拍賣後,屋內的裝修擱淺,古董無法拿回。店內此前從山西購進20個明清時期的格柵,以及一大兩小共3座清代古董門樓,據張稱,僅其中一個大門樓就花費瞭30多萬元。據張稱,初步估算,無法取回的古董加上裝修費用,損失共計200萬元。

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  豐臺區蒲芳路一間500餘平米的商業房,張文奕原本在這裡開瞭間餐廳。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/08262000861.shtml
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