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內容來自sina新聞

日前,中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發

農村集體經營性建設用地入市制度可能得到瞭過度關註。

不改變土地所有權性質,實行承包權交易、經營權抵押等,盤活現有的土地資產,建立現代化農土地貸款屏東萬丹土地貸款業。土地承包權轉讓在各個地方尤其是經濟發達地區已經非常普遍,江南一些經濟發達村鎮每年轉讓承包地每畝獲得800元到1500元不等的收益,允許承包權轉讓是對市場經濟中某一自發現象的追認。

農民所獲得的收益取決於土地溢價、交易活躍度、轉讓後的經營范圍劃定等。全國人大財經委副主任委員辜勝阻[微博]表示:“農民承包土地的經營權證、農民宅基地的使用權證、農民在宅基地址上自建住房的房產證,這三種權益就是農民承包土地的經營權,這種經營權是可以流轉的,農民宅基地的使用權,農民在宅基地址上自建住房的房產權,通過三證、三權的確認,然後建立一個公開、公平、公正的流轉市場。”

土地的所有制不會改變,這是根本,建立在現行產權基礎上的承包權、經營權等可以進行交易。2014年11月,國務院發佈《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》明確提出,在堅持農村土地集體所有制的前提下,實現所有權、承包權、經營權三權分置,建立的是土地承包權流轉市場、經營權交易市場,保護流轉、經營方的正當權益。

擁有土地承包與經營權的人可以轉讓、抵押,讓土地從僵化的資產成為活的資產,解決農業生產資金不足。目前交易市場等已陸續建立,據國際在線報道,為瞭幫助農民有序流轉土地經營權,在全國1200多個縣市區、15000多個鄉鎮,陸續建立瞭農村各類產權流轉交易提供場所、設施、發佈信息、組織交易等服務的農村產權交易中心。土地流轉的價格在交易中心由交易雙方自行協商,也可以公開競標。

一塊土地經營權轉讓,如果是在肥沃的經濟作物區,出價者如果足夠多,也許可以得出對農民有利的有效價格。土地經營權轉讓價格相差極大,隻要是市場價格,都可以接受。在開始階段,重要的是建立規則,統一交易市場,以公平的規則發現價格,提升交易效率可能是第二位的任務。

假如在轉讓過程中,基層政府逼迫農民將土地轉讓給政府早已中意的大型企業,暗示其他市場主體不要參與競爭,那麼轉讓過程就可能變成一種土地溢價的不公平輸送過程,不掌握定價能力、談判能力的農民可能將承包權以極低的價格長期出手。

不出意外的話,很快將有一些農業經營大戶浮出水面,他們現在辛苦經營的大農場可以得到法律的保護,擁有最終經營權的經營者可以長期、安心地經營農場,土地產權保護不足部分,可以通過對合法經營權的保護,得到一定程度的彌補。

《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》,這標志農村土地制度改革即將進入試點階段。

這一制度建設落地時間可能會比較長,首先要試點而後修改法律,根據目前我國現行的《土地管理法》第63條規定,農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。

試點時間可能長達兩三年。2014年10月,農業部提出將在2017年底完成集體資產股份權能改革試點。另有媒體報道,此次土改方案中,農地入市僅指集體經營性建設用地中的鄉鎮企業用地以及公益性事業用地,對於農村宅基地進入市場仍采取先試點,探索推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。

新土改是在既有基礎上的改革,在統一產權的基礎上,部分恢復中國傳統的所有權與經營權的分離,各自交易,與日本等國傢“二戰”後的土地改革有本質區別。

葉檀新土改試點重要的是建立規則

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-12/08095960195597536640342.shtml

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