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  2012年，張先生要購買婚房，在某房地產中介的介紹下認識石某。石某稱其表姐蘭女士在北京市海淀區有一套房屋亟待出售，面積為78.25平方米，售價290萬元。

  法院經審理查明，張先生與石某簽訂購房合同時，房地產中介員工在場，因為沒見到房主本人，故為瞭保障安全，對雙方進行詢問，書寫瞭《產權人未到場聲明》並由石某簽字。上面記載有"合同由石某代表產權人蘭女士的真實意願簽訂，若因產權人未到場簽字造成瞭上述合同無效或撤銷，將向買方張先生承擔人民幣貳拾萬元整的賠償金"的字樣。本案中，石某明知其無權代理蘭女士出售其所有房屋，仍擅自以蘭女士的名義出售該房屋，並與張先生簽訂《房屋買賣合同》。由於蘭女士對石某的代理行為不予認可，且事後拒絕予以追認，故石某的代理行為應認定為無權代理。

內容來自sina新聞

  石某應房地產中介的要求簽署瞭《產權人未到場聲明》後，張先生便向石某支付瞭購房定金10萬元，並向房地產中介公司支付瞭居間出售服務傭金78300元。

  張先生在中介的陪同下看過房屋，表示願意購買。2012年12月，石某表示表姐蘭女士現因工作繁忙，不便前來，特委托自己全權代理辦理該房產的相關出售事宜。石某當場提供瞭他和蘭女士的身份證原件、蘭女士的房產證原件、委托書原件。在房地產中介公司員工的見證下，石某以蘭女士的名義與張先生簽訂《房屋買賣合同》，合同中約定房屋成交價格為290萬元，買受人張先生在簽訂本合同時須支付定金10萬元作為購房款的一部分；買賣雙方應於2013年1月11日前辦理申請貸款手續，買受人張先生的貸款金額為177萬元。

  根據我國民事訴訟法的規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認，被代理人未作表示的，視為拒絕追認。

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  豈料合同簽訂後，石某以及蘭女士遲遲未能履行合同義務。張先生無奈，將蘭女士、石某以及房地產中介公司一並告上法庭，要求返還購房定金、中介費用並按照約定賠償。

  在法院審理的過程中，石某當庭否認自己代理銷售房屋的行為有效，蘭女士也否認授權代理，聲稱完全不知情。房地產中介公司表示已經對委托手續盡到瞭形式審查義大溪房屋土地貸款務，並不存在過錯，並向張先生退還居間服務費78300元。

無權代理很害人 購買房產需謹慎

  最後，法院確認石某與張先生簽訂的《房屋買賣合同》無效，同時法院判令石某向張先生返還購房定金10萬元並向張先生賠償人民幣20萬元。

  【分析】

  因為石某的無權代理行為是導致《房屋買賣合同》無效的原因，石某應自行承擔合同無效的後果，向張先生承擔賠償責任。依據石某書寫《產權人未到場聲明》，表示在合同無效的情況下自願承擔賠償金20萬元，故張先生依據《產權人未到場聲明》，要求石某給付20萬元，具有事實及法律依據，法院應予以支持。

  【案例】

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/10434084731.shtml
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