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  據克爾瑞的統計顯示,自2012年下半年起土地市場逐步回暖,2013年以來成交熱度繼續升溫。在土地出讓金方面,重點城市前11月土地出讓金合計同比增長67%,主要是地價較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升,進而帶動土地出讓金快速上行,前11月一線城市土地成交金額漲幅高達195%,幾乎翻瞭兩倍。尤其令人驚訝的是,去年下半年以來,一、二線城市高總價地塊頻出,總價地王紀錄不斷被刷新。

  如今,在傳統融資渠道受限、資金面收緊的背景下,基於海外融資成本仍然相對較低,另一方面,隨著美國逐漸退出量化寬松政策(QE),房企的海外融資難度將大幅上升,許多房企試圖抓住這一時間窗口大舉吸收資金。據北京中原地產市場研究部統計,今年以來,已有近20傢房企紮堆宣佈不同規模的海外融資計劃,合計總融資額逾500億元。而在去年1月,17傢國內房企在海外的發債規模則隻有432億元,照此估算,今年1月上市房企海外圈錢規模同比增幅有望超過兩成。再追溯至2012年,可以發現,今年僅1個月,融資規模就已接近前年全年水平。

內容來自s過嶺重劃區貸款全省皆可處理ina新聞

 4大因素

  開年"冰火兩重天"



  中原地產研究中心監測數據顯示,截至2014年1月26日,54個重點城市新房成交約為19萬套,環比去年12月同期下調11%,同比去年1月同期下調15.6%。

  一二線城市樓價的快速上漲讓普通市民大呼吃不消。老傢在黑龍江雞西、工作在廣州的劉先生表示,現在的樓價實在讓人看不懂,去年一年廣州海珠區的樓價從2萬多一下躍到瞭3萬多,可是老傢的房子單價卻還是3000多元,幾乎沒漲,但新區還是在大片大片擴建,真不知誰會買?劉先生很糾結,在廣州是想買也買不起,可老傢的房子買來能幹啥?

  影響樓價



 火

  對此,業界普遍的看法是,"面粉"大漲,"面包"想不貴也難。但樓市高溫能延續多久?有業內人士擔憂地認為,一線城市土地市場已經存在失控的風險。"我最擔心的就是,開發商仍然認為會和2013年一樣保持高速增長的趨勢,這是非常危險的。"華遠地產董事長任志強日前在一論壇上直言,"我做瞭十幾年房地產報告,今年第一次提出"風險"兩個字"。



  "今年樓市最大的不確定因素不是再出新的限購升級之類的政策,而是資金面可能會趨緊的預期。我們認為,今年銀行信貸可能會有所收緊,而包括信托融資渠道門檻抬高的可能性很大。"中國房地產開發集團理事長孟曉蘇表示。盛勢投資的高層也指出,"監管部門對信托的107號文件將使地產信托面臨考驗,開發商在資金的獲得上很難再像去年那樣如魚得水。"華泰證券人士則認為,由於業內早就流傳影子銀行要從嚴監管,而受影響最大的就是房地產行業,這意味著房企在國內的融資成本要增加。

 投資渠道拓寬 買房不再是"唯一"選擇

  不過,對於大多數二線城市和三線城市而言,2013年則是庫存積累的一年。上一輪調控中由於一二線城市限購政策,使得2010~2011年大量開發企業湧入非熱點二線城市及三線城市,推動這類城市土地成交大量釋放,近兩年以來商品住宅新增供應不斷釋放,進而導致當前庫存持續積累的局面,一些二線城市的成交速度明顯放緩,部分三線城市出現供應過剩風險,未來1-2年時間內預計市場都將處於高庫存壓力之下,房價上漲動力也將被階段性削弱。

  與此同時,其他三個一線城市的土地市場表現同樣"瘋狂"。1月23日,深圳則因前海地王的誕生而刷新瞭深圳土地單價、總價"雙料"地王紀錄;1月28日,央企中化集團旗下的方興地產以101億元總價競得上海閘北區大寧路街道325街坊地塊,溢價率111.59%,折合樓面地價47609元/m2,刷新瞭上海住宅地塊的最高價紀錄;同一天,廣州開年第一波土地拍賣以連出三"地王"引發市場強烈關註。

  冰

  記者在采訪中發現,開發商們似乎也已經嗅到瞭寒流的氣息,就在春節前夕,已經有房企開始進行降價大甩賣,其中表現最為明顯的是敏捷地產,旗下多個樓盤優惠幅度極大。像敏捷金月灣,樓王單位亮出的優惠價為1.35萬元/m2,此前,該盤的網簽均價一直在1.5萬元/m2以上。而公寓項目敏捷華美國際更是價格大跳水,特價單位單價僅為1萬元/m2。而此前,該盤的均價一直在1.3萬元/m2左右。30%的價格優惠讓到場的看樓客楊先生頗為心動。但最終楊先生還是沒敢出手,其理由是:"我總覺得樓市投資開始有風險瞭,還是再看看吧。"

  春節假期,廣州天氣持續溫暖晴朗,但樓市的"冬天"似乎已悄然來臨。根據網易房產數據中心統計,除夕至大年初五這6天,全市僅網簽成交瞭32套單位,中心六區零成交。比去年同期的49套明顯少瞭一大截。事實上,今年1月以來,廣州樓市成交已明顯呈現"疲態",新年樓市開局趨冷的勢頭顯而易見。華遠地產(600743,股吧)董事長任志強日前在一論壇上直言,"我做瞭十幾年房地產報告,今年第一次提出"風險"兩個字"。

  有盤價格"跳水"



  "土地財政"現狀未變土建融台南東山土建融

  眾所周知,支撐這些年來樓價飆升的一個根本原因是各個地方政府對"土地財政"的高度依賴。1月,全國各地土地市場特別是一線城市土地市場的火爆,昭示著未來一年樓價想降很難。來自財政部的數據顯示,去年我國財政收入增幅明顯回落。2013年全國公共財政收入累計達到129143億元,比上年增長10.1%,但值得註意的是,國有土地使用權出讓收入41250億元,同比增幅高達44.6%,占全國財政收入的近1/3。受全年商品房銷售面積增長17.3%、銷售額增長26.3%的拉動,房地產營業稅5411億元,增長33.6%;契稅3844億元,增長33.8%;土地增值稅3294億元,增長21.1%;耕地占用稅1808億元,增長11.6%;城鎮土地使用稅1719億元,增長11.5%,火爆的房地產市場是地方稅收的重要來源。

2014年樓市料難大漲



  去年成交"放量"購買力有透支之虞

  近兩年以來,一線城市和熱點二線城市庫存持續處於低位,最典型的是北京,當前新房可售面積依然在歷史底部徘徊,上海、深圳消化周期較2013年年底呈現下滑,究其原因,是由於2013年以來市場的持續回暖,成交量繼續走高,而相對應的新增供應卻依然不足,以北京為例,去年前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米,市場成交面積卻達到瞭1104萬平方米;二線城市中,南京、成都等城市消化周期逼近6個月紅線,而合肥(樓盤)甚至不足5個月,這部分城市市場目前去庫存化特征非常顯著,這也預示著未來房價上漲的大趨勢不變。

  土地市場"高燒"

  萬達集團董事長王健林對2014年的樓市並不特別樂觀,他認為,兩年之內,除瞭十個左右的熱點城市,全國無需調控。即使是熱點城市,2014年房價漲速也一定會趨緩,因為流動性一收緊,房地產獲得的資金就得減少。若從信貸的角度分析,2014年房價漲幅將趨緩。



  從國傢統計局發佈的70個大中城市房價指數來看,至2013年10月,京滬穗深四市商品住宅價格指數同比增幅均已超過20%,遠遠超過近三年來的人均可支配收入增幅。



  記者在采訪中發現,持有同樣觀點的市民為數不少。既然湊不足首期去買樓投資,還不如想方設法為手頭有限的資金尋求新的生財之道。今年很多人選擇將年終獎存入餘額寶和理財通,而這個方式也成為今年春節期間工薪族最火爆的年終獎理財方式。

  與此同時,由於貨幣政策偏緊,不少銀行還推出年化收益率5%~6%甚至更高的理財產品,也很具有吸引力。而一些資金實力雄厚的市民,則紛紛將置業的目光移向瞭海外市場。

  國內"錢緊" 海外融資成本也在飆升

  一方面房企對一線城市土地的"饑渴"引發瞭土地市場的"高燒",但與此同時,房企的另一個大動作是頻頻海外發債,而此舉意味著房企兜裡的錢其實並不十分充裕。

  四大一線城市

  雖然說住宅成交量環比同比都已呈現"朝下"態勢,但土地市場依然"高燒"不止。數據顯示,截至2月2日,北京(樓盤)、上海(樓盤)、杭州(樓盤)、深圳(樓盤)、廣州五個城市1月份的土地出讓金總額已經創紀錄地突破瞭1000億元。其中,特別瘋狂的是北京,僅1月的上半月,土地出讓金已超400億元,接近去年1月205.7億元的兩倍。

  但海外的融資成本已在不斷上升,據瞭解,去年海外融資利率起點一般在4%~5%左右,今年已經飆升至7.8%以上。有消息稱,有房企甚至在進行10%以上的高息美元融資。不過,記者瞭解到,當下大多數大房企的海外融資成本年息率依然保持在8%左右。

  成交出現下降

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-07/08472599194.shtml

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