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??在胡葆森看來,隨著中國新型城鎮化的推進,未來三、四線城市必將釋放巨大的發展潛力。

??胡葆森:減緩三四線樓市供地節奏

??對於造成這一現狀的背後原因,胡葆森認為,購買力有限、開發投資占比較大、大型房企紮堆三、四線城市加劇瞭過度開發等方面因素為主要原因。

內容來自sina新聞

??推動由土地城市化向人口城市化的發展方式轉變

??事實上,三、四線城市樓市庫存過高,市場難以消化是近兩年的常態化問題,正如胡葆森所示:根據相關機構統計數據顯示,全國城市市場風險排名前50位的城市中無一例外均為三、四線城市。鑒於此,可見三、四線城市房地產庫存壓力仍然較大,供求失衡的現象更加普遍和明顯。

??庫存高企風險高

胡葆森建議減緩三四線樓市供地節奏:購買力有限

??“由於三、四線城市的產業發展相對落後,地產經濟往往成為城市的支柱產業。當地政府為瞭拉動GDP增長,大力推動房地產建設,脫離瞭當地的經濟、人口和產業發展水平,城市化建設發展與房地產開發出現脫節。”胡葆森表示,加上三、四線城市土地供應和發展空間潛力巨大,使得其房地產供應量往往很大,在房地產調整的市場形勢下,供需失衡的矛盾和風險便明顯增加。

??胡葆森稱,三、四線城市購買力有限,導致風險遠高於一、二線城市。三、四線城市由於城市能級較小,大多缺乏產業支撐,對外來指南2胎缺錢急用哪裡借錢人口的吸納能力有限,甚至連當地人口都不斷外流。在調控政策和市場觀望情緒加大的影響下,當地的購房需求進一步萎縮。

??胡葆森建議,放緩土地供應,減少或停止保障房的大量建設,同時降低二套房首付貸款比例等,采取更加靈活和有針對性的政策和辦法,確保三、四線城市房地產市場走上理性渠道。

??胡葆森認為,2014年,在國內經濟增速放緩,房地產行業調整的背景下,地產投資增速下滑,市場觀望情緒加大,市場庫存量迅速放大,許多城市的去庫存化時間達到12個月以上。鑒於此,雖然調控手段更加靈活,也更具針對性,但不同城市的市場走勢也進一步分化。

??同時,在保障房方面,胡葆森建議,減少或停止保障房的大量建設,通過保障安置補貼貨幣化的方式,促進當地存量商品房的去化。對於預售管制嚴格的城市應適當放松限制。

??胡葆森表示,對土地存量較高的三、四線城市,政府應放緩供地節奏,並加快產業結構升級、吸聚人口。尤其“應加快調整產業結構,增強對外來人口的吸納能力,推動由土地城市化到人口城市化的城市發展方式轉變,減小經濟增長與土地財政之間的‘路徑依賴’”。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/07515981572011632407410.shtml

??“由於三、四線城市人均住房面積普遍高於一、二線城市,導致其本地短期住房需求相對較少,而其常住人口的增長水平則很低,使得三、四線城市的改善及新增購房需求總體較小”。胡葆森如是表示。

??此外,胡葆森認為,在以往粗放式的城市建設方式下,三、四線城市房地產開發投資占比較大,房地產發展速度超過瞭城市化建設和產業配套發展的速度。

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??■本報兩會報道組 王麗新

??值得註意的是,過去幾年,大量一、二線城市實施瞭限購政策,這導致很多大型房企紛紛撤出受限購限制的城市,轉而進軍並紮堆三、四線城市,客觀上加劇瞭當地房地產的過度開發。

??在胡葆森看來,大中型房地產企業入駐,雖然帶來瞭更好的開發水平和運營模式,但其開發規模往往也非常巨大,因此在加快當地房地產市場發展的同時,也積累瞭巨大的市場存量。

??多元化方式組合

??消化高庫存

??用胡葆森的話來說,“針對三、四線城市庫存量過大的現狀,需要采取更加靈活和有針對性的政策和辦法,才能確保三四線城市房地產市場走上理性渠道,持續健康地發展下去”。

??鑒於此,胡葆森在土地供應、保障房建設比例以及信貸優惠政策方面提出瞭具體的建議。

??“對土地存量較高的三、四線城市,政府應放緩供地節奏,並加快產業結構升級、吸聚人口;在信貸政策方面,向首次購房群體提供更加優惠的政策支持,並放寬對二套房信貸政策的限制。”昨日,《證券日報》記者獲得的全國人大代表、河南建業地產董事局主席胡葆森的最新提案顯示,三、四線城市樓市存量巨大,開發過度。

??胡葆森分析道,一線城市由於潛在購房需求較旺盛,在樓市整體下行背景下依然微幅上漲,但漲幅明顯低於2013年;二線城市逐漸分化,但也開始逐步復蘇;三、四線城市由於大多缺乏產業支持,城市人口流失較為嚴重,缺乏核心競爭力,導致其市場庫存和市場風險進一步加大。

??他認為,對於庫存高企的三、四線城市,政府再建保障性住房進行安置的模式已不再適合。而通過回購“過剩”商品房用作保障用途,從實物保障為主向建設和租賃、補貼並舉的形式轉化較為適合現實局面,也有利於住房資源的有效配置。

??最為值得註意的是,胡葆森認為,在信貸政策方面,應向首次購房群體提供更加優惠的政策支持,並放寬對二套房信貸政策的限制。

??具體來看,對於首次置業群體,可提供更低的首付政策和優惠利率,例如二成首付和優惠利率政策,以保障首次置業群體的購房需求。此外,降低二套房首付比例,例如降至四成首付,取消利率上浮的要求,以支持改善型購房群體的合理需求。同時,可實施更靈活的公積金政策,允許公積金和商業貸款靈活組合使用,滿足更多購房者需求。

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