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全國房價漲幅呈階梯狀：三四線城市或將拖後腿
全國房價呈現“階梯狀”
從統計數據看，一二三線城市房價大致呈現“階梯狀”，即一線城市房價環比全部上漲且漲幅最高，絕大部分二線城市房價環比上漲但漲幅低於一線城市，大部分三線城市房價環比仍然下降。從房價變化趨勢來看，下半年樓市將會繼續回暖，再加之存在降息降準的可能，房價上漲城市將會不斷增多。但今年中國樓市未必會完成大逆轉，因為三四線城市會“拖後腿”，指望三四線城市房地產市場全面復蘇不現實。
蕭條瞭一年多的樓市有瞭回暖升溫的跡象。8月18日，國傢統計局發佈的數據顯示，7月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有29個，上漲的城市則有31個，上漲城市個數比6月進一步增加瞭4個。
北上廣深4個一線城市新建商品住宅價格都呈上漲態勢，其中深圳漲幅最高，環比上漲6.3%；上海以1.9%緊隨其後，北京和廣州則以1.4%和1.2%的環比漲幅分列第三和第四。從同比數據看，除廣州房價同比下降0.3%外，其他三個城市同比均呈上漲態勢，深圳同比漲幅更高達24%。不過，其他67個城市房價同比依然下降，最大降幅為9.7%。
“一線城市由於聚集效應強勁，房地產市場新增需求量旺盛，所以樓市回溫迅速。三四線城市因為之前庫存嚴重，加上需求有限。房價沒有上漲實屬正常，無需過分擔憂。”達訊咨詢公司合夥人李菲對《國際金融報》記者指出，如今的國內樓市已經逐步趨向於冷靜，根據各城市住房庫存量不同，房價拉升效應自然有所不同。未來，一二線城市房價會保持穩步上升的趨勢，而三四線城市則需要更長的時間來消化之前“爆發式”增長的庫存。
一線城市領漲
這次樓市回暖中，深圳表現得尤為明顯，房價漲幅之大之快，讓國人驚嘆。北京、上海、廣州等城市房價緊隨深圳之後，開始上漲。
去年12月份，深圳成為全國首個房價上漲的城市，2015年上半年繼續領漲，7月份新房環比漲幅高達6.3%，二手房同比更是達到瞭24.3%的漲幅。
對此，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進分析，深圳目前面臨瞭供應乏力的尷尬，7月份新建商品住宅庫存去化周期僅為6.9個月，供求關系和市場預期發生瞭變化，才會導致瞭幾個月來深圳房價的漲勢洶洶。
隨著一線城市強勢反彈，二線城市也不甘示弱。典型如杭州，去年還被媒體驚呼為“房價腰斬”，現在已經強勁上漲。
“從房價走勢來看，杭州新建商品住房銷售價格自今年4月份以來已經連續3個月環比止跌上漲，漲幅逐月擴大。6月杭州新建商品住房銷售價格環比上漲1.3%，領漲二線城市，環比漲幅接近北上廣深等一線城市。由此可見，杭州商品住房價格止跌回穩的趨勢進一步鞏固。”杭州市透明售房研究院院長方張接認為。
國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松分析稱，一線城市房價對於金融政策較為敏感，並且由於一線城市供應偏緊，市場剛需強勁。當購房首付比例下調時，便能激發一部分購買需求。
“購房者對購房行為的決策除瞭居住需求外，最主要的是對房價的預期。而在中國這麼多年房地產發展的過程中，影響房地產價格的主要是經濟調控政策。”鄧鬱松指出，調控政策中影響力最大的是信貸政策，因此信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。
嚴躍進表示，部分大城市此前投資節奏放緩，導致可售房源開始變得不足。“由於房地產開發從拿地到新開工再到預售是需要一定時間的，所以目前庫存不足的局面造成瞭當前部分城市房價過快上漲”。
一位杭州的房地產商告訴《國際金融報》記者，因為之前樓市低迷，去做“副業”的同行們這幾個月也逐步重回房地產業。
三四線寒意較濃
值得註意的是，三四線城市仍然無法擺脫房價持續下跌的困境。
在北京科技大學企業與產業發展研究所所長何維達看來，三四線城市供大於求的現象仍然很嚴重，這些地方市場需求比較有限，尤其是投機需求對於這些城市來說應該不是一個好的選擇，而老百姓的自主需求又比較有限，因此二三線、三四線城市的房地產市場今後都會逐漸冷卻下來，進入供需平衡的狀態。
亞豪機構副總經理任啟鑫也指出，二線城市以及部分東南部經濟發達地區的三線城市，在新型城鎮化發展的帶動之下，人口遷移帶來大青年首購房貸利率二胎年息量的住房需求，城市庫存逐漸去化，房價也逐漸回歸上升軌道。“但是對於部分三線以及大量四線城市來說，由於前期的過度城市開發，造成嚴重供應過剩，部分城市甚至出現‘鬼城’新區，嚴重積壓的庫存以及需求新增的不足，使得城市新建商品住宅價格難言上漲”。
不過，新城控股高級副總裁歐陽捷對於三四線城市樓市的表現較為樂觀。歐陽捷在近期召開的2015年博鰲房地產論壇上指出，一線城市的房價普遍出現上漲。二線城市方面，去年杭州是全國庫存量最大的城市之一，去化周期超過瞭30個月，但是今年也恢復瞭量價提升的形勢。三線城市中包括常州(鄂爾多斯之後列為又一個鬼城的城市)，房價和銷售量也在恢復。
“所以三四線城市已經走出瞭市場的底部，絕大多數城市房價已經停止下跌，支撐瞭全國的房價的上漲。”但歐陽捷也指出，這種房價的上漲是緩慢的、差異化的。
房價趨於穩定
對於未來房價的整體走勢，李菲認為，“回暖是大勢所趨，全國房價已經走出“偏冷”區間，開始步入‘合理’區間，市場供需決定瞭房價上漲的趨勢。”
嚴躍進預測，隨著越來越多的城市加入漲價大軍，後續房價增幅有繼續擴土融新北瑞芳土融大的可能性，或將在9月份出現。
在房地產分析師章達看來，未來房價以穩定為主。章達對《國際金融報》記者指出，“從去年開始，國內房地產市場已經度過瞭野蠻增長期，現在逐步進入健康理性的階段。具體的表現就是增幅和降幅都趨於穩定狀態。”
“今年的後幾個月，在信貸政策和住房公積金政策的繼續支持下，自住性、改善性需求還會繼續釋放，全年的銷售量肯定會好於去年。除一線城市和部分二線城市的房價溫和上漲外，多數城市的房價會總體穩定。”中國房地產協會原副會長朱中一稱。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉則認為，目前，市場購房人群仍然以自住型為主，這些人對房屋的價格承受能力是有限的，如果價格過度上漲，一部分人會失去購買欲望。此外，進入第三季度以來，銀行放款出現“分水嶺”，放款節奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場的成交熱度逐步下降。
當然，影響未來房價的還有房產稅征收的問題。近日一項調查結果顯示，如果開征房地產稅，64%的人認為，房地產稅開征會對房價產生影響，其中，38%的人認為房地產稅一旦開征，會引起房價下跌，買房投資的人會減少。然而，也有26%的人認為房地產稅開征，會引起房價的上漲，房企囤地成本增加、賣房中產生的稅費會轉嫁到買房人身上；有19%的人認為從長期看，房地產稅有助於穩定房價；另有17%的人覺得房地產稅征收的影響不好說，不同城市會有不同的影響。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150824/033923043422.shtml
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