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新政帶動換房人群 改善型市場或迎年底翹尾
在政策利好的背景下，改善型項目的市場表現尤為搶眼。
政策利好疊加效應在使市場觀望情緒逐漸減淡的同時，也使得開發商加大房源供應量，購房人在看漲後市心理影響下集中入市，促使商品住宅銷售一反之前冷清局面，開始出現熱銷態勢。其中，改善型住宅已經成為市場成交的中堅力量。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211
新政帶動換房人群
下半年以來，主打改善性需求的項目成交一路小步快跑，率先在市場中走出獨立行情，而二手房市場的逐步回暖，更為近期的改善型市場添磚築瓦。"除 瞭國慶期間集中開盤一次性熱銷4億，平時的順銷狀態也能保持平均每天至少一套的成交。"位於北五環的臻園 (論壇)項目相關負責人的描述，可以看作是近期改善型項目成交情況的縮影。
多位業內人士認為，近期央行"認貸不認房"的政策，對於"賣一買一"改善型購房者帶動十分明顯，這類人群由於手中資金有限，在房貸新政剛剛落 地、房價還未見波動的情況下，部分蟄伏的需求就已經開始陸續抄底入市，因此也帶動瞭十月份北京中高端改善型樓盤成交量呈現階梯式上漲。數據統計顯示，國慶 節後首周，市場上成交均價在3萬以上的樓盤項目累計成交108套，第二周成交208套，第三周上漲至333套，第四周更是達432套，成為年後周度成交的 最高值。從上周北京樓市成交排行情況來看，在扣除自住房項目和保障房項目後，排名前十的項目中共有7個中高端改善型項目。
而在整個10月，北京63個報價超過5萬元/平方米的在售項目中，共有31個項目實現瞭成交，累計成交364套，銷售總金額為37億，環比上漲10%，同比上漲36%。
加速走量錯峰競爭
盡管銷售勢頭在近期呈現"一片大好",但不少改善型項目並沒有因為時至年底而放緩推盤速度。據記者不完全統計，10月以來北京樓市已入市的20 個項目，中高端改善型樓盤達到13個，占比為65%。而進入11月份預計入市的33個項目中，包括灩瀾新宸長橋墅 (論壇)、金隅78墅 (論壇)、華潤·萬橡府、強佑清河新城(樓盤資料 業主論壇) 等直接面向改善型購房人群，主打三、四居以及別墅的項目共17個，超過瞭計劃入市項目總量的五成，已經取代剛需項目成為市場供應的絕對主力。
更有分析人士指出，預計年底前中高端改善項目的入市量還將持續升溫，加之改善型需求在政策刺激作用下也在積極出手，最後兩個月北京改善型市場將呈現出供需兩旺的市場行情。
面對改善型項目的紮堆入市，一位不便於具名的房企人士告訴記者，未來改善型項目將是各傢房企拼搶的主戰場，可以預見的是，明年進入市場的同類項目將會更多，競爭也將更加激烈，如果有條件，還是應該加速去庫存。
而在中原地產首席分析師張大偉看來，在經歷瞭限購持續三年導致的剛需透支後，此次央行新政的主要受益對象是改善型需求人群，這也將成為下一階段市場的重要支撐力，而信心的復蘇對促進改善人群入市有顯著的推動力。
11月份預計入市的33個項目中，包括華潤·萬橡府、強佑清河新城等主打三、四居以及別墅的項目共17個。
年底開啟搶房模式
今年以來市場整體的銷售不暢，讓房企格外珍惜最後近兩個月的窗口期。一位市場人士認為，近期央行松綁信貸等多重政策利好，實際對於改善型人群的 影響更加直接，預期後期將會有更多此類項目入市。上述某房企負責人也表示："隨著年底臨近，開發商回籠資金的意願將會更強。"據他表示，在政策利好的背景 下，房企或開啟"搶收"模式，除瞭靠普通住宅"以價換量"的高周轉模式增加利潤外，加推高端產品也成為房企在最後幾個月博取利潤的有效手段。
龍湖地產北京公司營銷總監王勐接受記者采訪時表示："結合目前我們自己項目的推售情況以及整個北京市場逐步回溫的大環境來看，改善型項目在年底可能會迎來一波翹尾行情。"
持同樣觀點的還有亞豪機構副總經理任啟鑫，他認為隨著政策面的進一步寬松以及土地市場的回暖，預計年底前樓市整體將呈現穩步上升的趨勢，而房價則在自住房項目的作用下呈現波浪形發展，整體價格企穩，北京樓市將在年底前逐漸完成築底，有望於明年回歸上升通道。
趨勢
"平價跑量"成普遍共識
盡管項目入市熱情高漲，但在面對定價時，仍然顯得"小心翼翼"。記者瞭解到，近期位於海淀的華潤·萬橡府和強佑清河新城，推出的產品全部為大戶型，其中華潤·萬橡府主推143平方米三居和235平方米四居，在價格方面，相比之前釋放出一定的優惠。
類似的平價跑量策略在別墅市場上也日益成為主流。位於昌平沙河的灩瀾新宸·長橋墅 (論壇)，主力產品為使用面積350-410平米的聯排別墅，首次開盤價為單套880萬元起；旭輝禦錦 (論壇)總價500萬元左右起，趁市場供應的空白期入市"搶收";還有以遠洋萬和公館 (論壇) 為代表的高端別墅，10月遠洋萬和公館以60000-90000元/平方米的單價入市，推新房源為800多平方米的聯排以及3000-5000平方米的獨 棟會館。業內人士判斷，遠洋萬和公館此次共推出聯排5套、獨棟6套，動輒上億的交易或已鎖定購買意向。
一位房企人士向記者透露，近兩年土地市場價格居高不下，房企主動降價的壓力不小，但是近期市場活躍度有瞭提升時，企業明顯更加"珍惜"這樣的市場環境，預計到年底，市場價格都不會出現太大波動。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/08282985952.shtml
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